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宅基地合作建房协议

一、协议当事人：身份的明确与风险的前置考量

协议的开端，务必清晰列明所有合作方的基本信息。这不仅包括自然人的姓名、身份证号码、联系方式、住址，若涉及单位或其他组织，亦需其全称、统一社会信用代码、法定代表人及住所地。核心在于，宅基地使用权人（通常为“出地方”）的身份必须明确，且其对宅基地的合法使用权是合作的前提。若宅基地使用权人为多人共有（如夫妻共有、家庭共有），则所有共有人均应作为一方当事人签署协议，或出具明确的授权文件，避免后续因权属不清引发争议。

值得特别注意的是，根据我国现行法律规定，宅基地使用权的主体具有特定性，原则上仅限于本集体经济组织成员。因此，若合作方中包含非本集体经济组织成员（“出资方”或“共建方”），则需在协议伊始即对此身份差异及其可能带来的法律风险（如房屋产权登记限制、拆迁补偿分配等）进行充分披露与约定，这是此类协议区别于一般合作协议的关键特征。

二、合作标的：宅基地的清晰界定与权属承诺

合作的标的，即用于建房的宅基地，必须在协议中进行精确描述。应包含：

*宅基地的具体坐落位置：需详细至村、组、门牌号或其他足以明确指向的描述。

*宅基地的四至界限与面积：最好能附上经各方确认的简易地形图或宅基地使用权证载明的附图。面积应同时注明宅基地使用权证登记面积及实际可用于建房的土地面积。

*宅基地的权属状况：明确出地方为该宅基地的合法使用权人，并持有有效的《集体土地使用证》或其他权属证明文件。出地方需承诺该宅基地不存在抵押、查封、产权争议或其他权利限制情况，并保证提供的权属证明真实、合法、有效。若存在其他共有人或家庭成员，需明确其已就本次合作建房事宜达成一致意见，并同意签署本协议。

三、合作方式与内容：权利义务的核心分配

这是协议的灵魂所在，需要各方进行充分协商并细致约定。

1.土地提供：明确由出地方以其享有的宅基地使用权作为合作条件。需约定该使用权在合作期限内的具体利用方式，以及是否涉及使用权的流转（需注意法律禁止性规定）。

2.资金投入：

*出资方与出资比例：明确除出地方外，其他各方是否出资、出资金额、出资方式（现金、实物、技术等，实物与技术需协商作价）。

*总投资额的估算与调整机制：对建房所需的总投资额进行预估，并约定若实际投资额超出或低于预算时的处理方式，例如是否需要各方按比例追加出资，或超额部分如何承担、节余部分如何分配。

*出资的时间节点：根据工程进度（如地基完工、主体封顶等）约定各期出资的金额与支付期限，并明确资金的接收账户与管理方式（如设立共管账户）。

3.建设管理：

*建设方案的确定：包括房屋的设计图纸、建筑面积、结构类型、层数、层高、装修标准等。此方案需经各方协商一致确认，并作为协议附件。

*施工单位的选择与工程监理：约定由谁负责选择施工单位（是公开招标还是指定）、签订施工合同，以及是否聘请专业监理机构进行工程质量监督。

*建设过程的管理责任：明确由哪一方或各方共同组成管理小组负责施工过程中的日常协调、进度把控、质量监督、款项支付审核等具体事宜。

*工期约定：明确房屋建设的预计开工日期与竣工日期，以及因非可归责于各方的原因导致工期延误时的处理办法。

4.税费承担：明确建房过程中所产生的各项税费（如可能涉及的耕地占用税、印花税、测绘费、登记费等）、设计费、监理费、材料费、人工费等，由各方按何种比例或方式承担。

四、房屋的分配与使用：合作成果的最终体现

房屋建成后的分配方式，是合作建房的核心目的之一，也是最易产生纠纷的环节，务必约定清晰、具体、可操作。

1.分配原则与具体方案：

*是按建筑面积比例分配，还是按套/间分配？

*若按比例，各方分别享有多少比例的建筑面积？

*若按套/间，需明确各方分得房屋的具体位置（如某栋某单元某层某号）、朝向、户型、建筑面积。强烈建议在此处附上房屋分配平面图作为协议附件，明确标注各方所分得的具体区域。

2.公共区域与附属设施的权属与使用：如楼梯、走廊、屋顶、院落、停车位、水电气管线等公共部分的权属归属（通常为共有）及使用、维护责任如何承担。

3.房屋的使用限制：各方对所分得房屋享有何种权利（如占有、使用、收益的权利，需注意处分权的限制），是否允许自住、出租、出借，以及在何种条件下可以转让（特别是针对非本集体经济组织成员的限制）。

4.产权登记的约定：这是宅基地合作建房中最为敏感和复杂的问题。需明确：

*房屋建成后，能否办理及如何办理不动产权属登记？登记在何方名下？

*若仅能登记在宅基地使用权人名下（现实中多为此种情况），则需详细约定其他出资方对所分得房屋享有的实际权利（如“使用权”、“收益权”、“名义产权下的实际产权”等），以及如何