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租赁合同注意事项及风险管控范本

在商业活动与日常生活中，租赁合同作为明确出租方与承租方权利义务关系的核心法律文件，其重要性不言而喻。一份条款完备、权责清晰的租赁合同，不仅能保障交易的顺利进行，更能在源头上规避潜在风险，减少纠纷发生的可能。本文将从实务角度出发，系统梳理租赁合同签订及履行过程中的关键注意事项，并提供一套风险管控的思路与范本要点，以期为相关方提供具有操作性的指引。

一、租赁合同签订前的审慎审查

合同签订前的准备工作，是风险管控的第一道防线。忽视这一环节，往往会为后续履行埋下隐患。

（一）主体资格审查

出租方与承租方均需具备合法的签约主体资格。对于出租方，应重点核实其是否为租赁物的合法权利人，或是否获得权利人的有效授权。审查内容包括但不限于：不动产权属证书（如房产证、土地使用证）、租赁合同（若为转租，则需确认原租赁合同是否允许转租及转租期限）、授权委托书等。对于承租方，则需确认其身份信息（自然人）或工商登记信息（法人或其他组织）的真实性与有效性，了解其租赁意图及履约能力，必要时可要求提供相关资质证明或财务状况说明。

（二）租赁物基本情况核查

租赁物是合同的标的，其状况直接影响合同目的的实现。需明确租赁物的具体位置、面积（建筑面积与使用面积，避免混淆）、结构、附属设施设备清单及状况。对于不动产租赁，还需确认其规划用途与承租方的使用需求是否一致，避免因“住改商”等问题引发后续纠纷。实地查看租赁物现状至关重要，拍照或录像留存证据，明确水、电、气等计量表底数，可作为交付与返还时的依据。

（三）租赁用途与合法性确认

合同中必须明确约定租赁物的用途，且该用途应符合法律法规的规定及租赁物的性质。承租方不得擅自改变租赁用途，如需改变，应事先征得出租方书面同意，并确保符合相关行政管理规定。出租方则需保证所提供的租赁物能够满足约定用途的基本条件。

二、租赁合同核心条款解析与风险点

合同条款是权利义务的载体，每一条款的设定都应审慎考虑。

（一）租赁期限条款

租赁期限应明确起止时间。需特别注意，《民法典》对租赁期限有最长不得超过二十年的规定，超过部分无效。对于需要长期使用租赁物的承租方，可考虑在合同中约定续租条款，明确续租的条件、通知期限及租金调整方式，以保障经营的连续性。同时，应约定租赁期满后，承租方是否享有优先承租权或优先购买权（若适用）。

（二）租金及支付方式条款

租金是合同的核心对价，应明确约定租金标准（单价及总价）、支付周期（月付、季付、年付等）、支付日期、支付账户信息。需注明租金是否含税，以及发票的类型和提供时间。对于租金调整机制，如约定随行就市或固定比例调整，应明确调整的周期、参考依据及通知方式。逾期支付租金的违约责任也需清晰界定，如逾期付款违约金的计算标准（通常不超过法定上限）、逾期多久出租方有权解除合同等。

（三）租赁保证金（押金）条款

租赁保证金是承租方履行合同义务的担保。应明确保证金的金额、支付时间、退还条件及期限。通常在租赁期满或合同解除后，承租方无违约行为（如结清所有费用、完好返还租赁物等）的情况下，出租方应无息退还保证金。需注意，保证金不同于定金，其罚则适用应在合同中明确约定，如承租方违约，出租方可如何扣除保证金；出租方违约，是否需双倍返还等。

（四）其他费用承担条款

除租金外，租赁期内可能产生的其他费用，如水电费、燃气费、物业管理费、暖气费、网络费、电视收视费、房屋租赁税费、维修基金等，均需在合同中明确约定承担方。避免因约定不明导致后续扯皮。

（五）租赁物的交付与返还条款

明确租赁物的交付时间、交付标准（如是否精装修、附属设施设备清单及状况）、交付时的验收手续。建议制作《租赁物交接确认书》作为合同附件，详细列明租赁物状况、设施设备清单、水电表底数等，并由双方签字确认。租赁期满或合同解除后，租赁物的返还状态、返还时间、返还时的验收程序，以及承租方添置物品的处理方式（如可移动的自行搬走，不可移动的如何处理，是否有补偿等）也应一并约定。

（六）租赁物的修缮与使用条款

租赁物的修缮责任，一般约定由出租方承担，但因承租方过错或使用不当造成损坏的除外。合同中应明确维修的范围、响应时间及维修费用的承担。承租方应按照合同约定的用途合理使用租赁物，不得擅自改动结构、损坏设施。如需对租赁物进行装修、改建或增设他物，必须事先获得出租方的书面同意，并明确装修方案、费用承担、返还时的处理及是否有补偿等问题。

（七）违约责任条款

违约责任是合同履行的保障，应具有针对性和可操作性。需分别约定出租方和承租方的违约情形及相应的违约责任。常见的违约情形包括：出租方逾期交付租赁物、交付的租赁物不符合约定条件、擅自提前收回租赁物等；承租方逾期支付租金、擅自改变租赁用途、擅自转租、损坏租赁物、擅自提前退租等。违约责任形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿