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2025年房地产估价师考试估价实务试卷（含答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将代表正确选项的字母填入括号内。每题1分，共20分）

1.根据独立、客观、公正原则，房地产估价师在进行估价时，不应受到委托人意愿的不合理影响。这主要体现在估价的（）。

A.立场中立

B.依据客观

C.方法科学

D.结果公正

2.在房地产估价中，将估价对象与在同等条件下近期发生的交易案例进行比较，并对交易价格进行修正，从而估算出估价对象价值的方法是（）。

A.收益法

B.成本法

C.假设开发法

D.市场法

3.某宗住宅用地，剩余使用年限为40年，采用成本法估价时，土地重新购建成本的构成通常不包括（）。

A.土地取得成本

B.建筑物建造成本

C.专业费用

D.开发利润

4.收益法适用的前提条件之一是估价对象能够产生持续、稳定的净收益。对于下列房地产中，最不适合直接运用收益法估价的是（）。

A.商业经营用房

B.办公楼

C.出租住宅

D.免费使用的政府办公楼

5.某在建工程，已完成主体结构的70%，目前市场售价为800万元，估计完成剩余工程及销售、管理费用等尚需投入300万元，假设开发周期为1年，折现率为10%，采用假设开发法估价，该在建工程的现值约为（）万元。（不考虑资金的时间价值）

A.500

B.527

C.580

D.800

6.采用市场法估价时，选取可比案例应考虑其与估价对象的（）、（）、（）等方面的相似性。

A.地段、用途、规模

B.地段、用途、建筑结构

C.地段、价格水平、交易日期

D.用途、建筑结构、价格水平

7.某商业物业的年租金收入为1000万元，年运营费用（不含折旧）为400万元，建筑物的重置成本为5000万元，折旧年限为50年，直线法折旧，则该商业物业的年收益为（）万元。

A.400

B.600

C.1000

D.1600

8.房地产估价报告的核心内容之一是估价结果。估价结果通常以（）的形式表达。

A.单一价格

B.价格区间

C.确定价格和假设条件

D.A或B，视具体情况而定

9.根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发。这体现了房地产估价的（）原则。

A.合法原则

B.谨慎原则

C.最高最佳使用原则

D.价值时点原则

10.估价对象为某栋建成10年的钢筋混凝土结构住宅，在确定其成新率时，主要应考虑的因素是（）。

A.土地使用权剩余年限

B.市场租金水平

C.建筑物的物理损耗、功能损耗和经济损耗

D.建筑物的维护保养情况

11.在尽职调查阶段，房地产估价师需要收集的资料中，不属于产权类别的是（）。

A.土地使用权证

B.房屋所有权证

C.税费缴纳凭证

D.建筑工程规划许可证

12.某房地产估价机构接受委托，对该机构自有的办公楼进行价值评估。根据职业道德规范，该估价机构（）。

A.可以承接该业务

B.应拒绝承接该业务

C.需经主管部门批准后方可承接

D.需与委托人签订保密协议后方可承接

13.估价报告应内容完整、结构清晰、逻辑严谨。撰写估价报告时，首先应明确的是（）。

A.估价假设和限制条件

B.估价方法选用

C.估价结果

D.委托人信息

14.在运用比较法估价时，对可比案例的交易价格进行交易日期修正，主要是修正其与估价时点相比的（）差异。

A.区域因素

B.个别因素

C.市场状况

D.交易方式

15.某工厂厂区内的仓库，其估价方法选择不应优先考虑的是（）。

A.收益法

B.市场法

C.成本法

D.假设开发法

16.下列关于房地产估价师执业资格注册的说法中，正确的是（）。

A.注册有效期届满，需要继续执业的，应当在有效期届满前30日申请办理再次注册

B.未经注册的人员可以以房地产估价师的名义从事估价业务

C.注册有效期内，注册房地产估价师变