房屋租赁合同续签争议解析.docxVIP

房屋租赁合同续签争议解析

引言

随着城镇化进程的加快和住房需求的多样化，房屋租赁市场规模持续扩大。在租赁合同履行过程中，合同到期后续签环节往往成为出租方与承租方矛盾的集中爆发点。从实践来看，续签争议不仅涉及双方利益分配，更与合同条款设计、法律规则适用、交易习惯遵循等多方面因素密切相关。本文通过梳理常见争议类型、剖析法律依据、总结处理路径，旨在为租赁双方提供可参考的解决思路，同时推动租赁市场的规范化发展。

一、房屋租赁合同续签争议的常见类型

房屋租赁合同续签争议并非单一表现，而是由多维度矛盾交织形成的复杂问题。从大量实务案例中可归纳出四类典型争议，这些争议既可能单独出现，也可能相互叠加，加剧矛盾解决难度。

（一）合同条款未明确引发的续签条件争议

许多租赁合同在签订时，双方更关注租期、租金、支付方式等核心条款，对“合同到期后是否续签”“续签需满足哪些条件”等后续问题往往一笔带过甚至只字未提。例如，部分合同仅约定“到期后双方协商一致可续签”，但未明确“协商一致”的具体标准；有的合同虽提到“承租方有优先续签权”，却未规定优先的具体范围（如租金涨幅限制、同等条件的界定）。这种条款模糊性直接导致到期后双方立场对立：出租方可能以“市场行情变化”为由拒绝按原条件续签，承租方则认为“优先续签权”应保障其以原条件继续承租。

（二）优先承租权行使引发的争议

《民法典》第七百三十四条首次以法律形式确立了承租人的优先承租权，规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期；租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。但实践中，“同等条件”的认定成为争议焦点。例如，出租方可能提出“新承租人愿意一次性支付三年租金”作为条件，而原承租人只能按年支付，此时是否构成“同等条件”？此外，优先承租权的行使是否需要以书面形式提出、行使期限是否有限制等问题，若合同未约定，也容易引发纠纷。曾有案例中，承租人在合同到期前口头表示要续签，出租方未明确回应，到期后却将房屋租给第三方，承租人主张优先承租权被侵害，双方因此对簿公堂。

（三）租金调整分歧引发的续签障碍

租金是租赁合同的核心条款，合同到期后续签时，出租方通常希望根据市场行情调整租金，而承租方则可能因已形成稳定经营或居住环境，要求维持原租金或限制涨幅。若合同未约定租金调整机制，双方极易产生分歧。例如，某商铺承租人已经营五年，合同到期时周边同类商铺租金普遍上涨30%，出租方要求按新租金续签，承租人认为自己长期维护房屋、按时交租，应享受“老客户”优惠，只同意上涨10%。双方因涨幅无法达成一致，最终导致合同无法续签，承租方被迫搬离并索赔装修损失。

（四）房屋状态与维修责任争议影响续签

租赁合同到期时，出租方通常会检查房屋状态，要求承租方恢复原状或承担维修费用；而承租方可能认为部分损耗属于正常使用范围，不应由其承担。这种争议会直接影响续签意愿：若出租方认为房屋损坏严重，可能担心继续出租风险；若承租方认为被过度要求赔偿，可能拒绝续签并主张权利。例如，某住宅承租人因使用年限较长，墙面出现自然开裂，出租方要求其重新粉刷，承租方认为这是房屋老化所致，应由出租方负责。双方因维修责任划分不清，不仅未能续签，还因赔偿问题产生新的纠纷。

二、房屋租赁合同续签争议的法律依据与适用要点

争议的解决离不开对法律规则的准确理解。我国《民法典》《城市房地产管理法》等法律法规及相关司法解释，为续签争议提供了明确的裁判依据，但需结合具体场景把握适用要点。

（一）《民法典》对租赁合同续签的核心规定

《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”这一规定对续签具有重要指导意义：若原合同为书面形式且约定期限，续签时若未重新签订书面合同，可能被认定为不定期租赁，双方均可随时解除合同（但应提前合理期限通知）。第七百三十四条关于优先承租权的规定，明确了承租人在同等条件下的优先地位，但“同等条件”需综合考虑租金、支付方式、租赁期限等因素，不可仅以单一条件（如租金金额）判断。例如，新承租人提出“租金每年12万但需一次性支付三年”，原承租人提出“租金每年12万按年支付”，此时支付方式不同，可能不构成“同等条件”，出租方可选择新承租人。

（二）地方规范性文件的补充作用

部分地区结合本地租赁市场特点，出台了更具体的规范性文件。例如，有的城市规定“住宅租赁合同续签时，租金涨幅不得超过上一年度当地居民消费价格指数（CPI）的一定比例”，这为租金调整提供了参考标准；有的地区要求“出租方拟将房屋出租给第三方前，需以书面形式通知原承租人，通知中应明确新租赁条件，原承租人需在15日内书面答复是否行使优先承租权”，这细化了优先承租权的行使程序。