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房地产买卖合同风险防范指引

房地产交易关乎重大财产利益，买卖合同作为交易的核心法律文件，其条款的严谨性与完备性直接影响交易安全。本指引旨在结合实务经验，为交易双方梳理合同签订前后的关键风险点，提供实用的防范建议，以期助您顺利完成交易。

一、签约前的审慎核查：知己知彼，百战不殆

在正式落笔签署合同之前，买方对目标房产及卖方的情况进行全面细致的核查，是防范风险的第一道防线，切不可掉以轻心。

（一）核查卖方主体资格及房屋权属

首先，务必核实卖方是否为房屋的合法权利人。要求卖方出示并仔细核对房屋所有权证（或不动产权证）原件，确认证载权利人姓名/名称与卖方身份信息一致。若房屋为共有财产（如夫妻共同所有），需确认其他共有人是否同意出售，并要求其出具书面的《共有权人同意出售证明》，避免日后共有人以不知情为由主张合同无效。如卖方系通过继承、赠与、法院判决等方式取得房屋所有权，还需审查相关的法律文书，确保产权来源清晰、合法。

（二）核查房屋权利限制状况

房屋是否存在权利负担或限制，直接影响交易能否顺利进行及买方权利的实现。务必通过不动产登记部门查询（部分地区已开通线上查询渠道），确认房屋是否存在抵押、查封、异议登记等情况。如有抵押，需明确抵押权人、抵押金额及涂销抵押的具体安排和时间表；如有查封，则需了解查封原因及解封可能性，此类房屋通常存在较大风险，需格外谨慎。

（三）核查房屋物理状况及相关证明

实地查看房屋的结构、朝向、装修、设施设备等实际状况，与卖方描述及产权证记载是否一致。特别注意房屋是否存在漏水、墙体开裂、管线老化等质量问题。同时，了解房屋的建成年代、土地使用年限（尤其是商业性质房产）。对于存量房，还需核实是否存在违章搭建、改变房屋结构或规划用途等情况，可向物业管理部门或邻居侧面了解。此外，房屋的水、电、燃气、供暖、物业管理等费用是否结清，也应在签约前要求卖方提供相关结清证明或承诺。

（四）核查房屋租赁情况

若房屋处于出租状态，需审查租赁合同。根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系可能继续约束新的所有权人。需明确租赁期限、租金支付方式、承租人是否放弃优先购买权等。若买方计划收房后自用或重新出租，需与卖方及承租人协商妥善处理租赁事宜，避免后续纠纷。

（五）明确税费承担及计算

房地产交易涉及税费种类繁多，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等。交易双方应在签约前明确各项税费的承担方，并对税费金额进行初步估算。建议咨询专业人士或税务部门，了解最新的税收政策及优惠条件，避免因税费约定不明或计算错误导致交易成本增加或产生争议。

二、合同条款的核心要素：字斟句酌，不留死角

买卖合同条款是交易双方权利义务的直接体现，应尽可能详尽、明确、具有可操作性。以下核心条款需重点关注并仔细磋商。

（一）交易价款及支付方式

合同中应明确约定房屋总价、单价（如有）。支付方式需详细列明，包括定金、首付款、尾款（或按揭贷款）的金额、支付时间、支付方式（如银行转账需提供准确账户信息）。尤其对于大额款项，建议通过银行转账并保留转账凭证，避免现金交易。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不具有定金的担保效力。同时，需约定各笔款项支付的前提条件，例如首付款的支付是否以卖方已结清房屋抵押为前提等。

（二）房屋交付

交付条款应明确交付时间、交付标准及交付流程。交付标准包括房屋的现状、附属设施设备（需列明清单并注明归属）、装修状况等。交付时，双方应共同对房屋及设施设备进行查验，签署《房屋交接确认书》，并结清交付前产生的水、电、燃气、物业等费用。对于房屋存在的瑕疵，应在交接时提出并书面记录，协商解决方案。

（三）产权过户

过户是买方取得房屋所有权的关键环节。合同中需明确约定办理产权过户手续的时间期限、双方应提供的材料、税费承担方式（与前述税费约定呼应）。若涉及按揭贷款，还需约定银行审批及放款的时间节点，并明确因贷款审批未通过时的处理方式（如买方自筹资金补足或解除合同互不违约等）。

（四）违约责任

违约责任条款是保障合同履行的“牙齿”，必须具体、明确。应针对不同违约情形约定相应的违约责任：

1.卖方违约：如卖方逾期交房、逾期办理过户手续、拒绝履行合同（“一房二卖”等）、房屋产权存在瑕疵导致无法过户等，应约定买方有权解除合同、要求卖方返还已付款项并支付违约金，违约金数额可约定为总房款的一定比例或具体金额。

2.买方违约：如买方逾期支付房款、拒绝履行合同等，卖方有权解除合同、没收定金（或要求买方支付违约金）。

违约金的设定应具有一定的惩罚性和补偿性，以弥补守约方的实际损失。同时，可约定一方根本性违约时，守约方有权解除合同并要求赔偿损失。

（五）其他重要约定

1.补充协议的效力：若合同主条款未能详尽约定，可签订补充协议。应在主合同中明确补充协议与主合同具有同等法律效