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成本法和假设开发法-案例教程文件

引言

在房地产评估领域，成本法与假设开发法是两种重要且应用广泛的评估技术。它们从不同角度出发，为房地产价值的确定提供了科学的思路与方法。成本法侧重于从资产构建的“投入”角度衡量价值，而假设开发法则着眼于资产未来开发所能带来的“产出”效益。本教程旨在系统阐述这两种方法的理论基础、适用范围、计算公式、操作步骤，并结合实际案例进行深入解析，以期为评估实践提供具有操作性的指导。

一、成本法

（一）成本法的定义与基本思路

成本法，亦称重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其基本思路是：资产的价值取决于其构建的必要投入，即“重新购建一宗与被评估房地产完全相同或具有同等效用的全新房地产所需的各项必要成本费用之和，减去该房地产的各项贬值后的余额”。

理论依据是生产费用价值论和替代原理。即投资者在购置或投资房地产时，所愿意支付的价格不会超过构建该房地产所需的成本。

（二）成本法的适用范围

成本法主要适用于以下情况：

1.新开发的房地产：特别是那些刚刚建成或即将建成，尚未投入使用或仅有短暂使用历史的房地产。

2.市场交易不活跃或缺乏可比实例的房地产：如某些特殊工业厂房、学校、医院、图书馆、博物馆、军队营房等专用性较强的房地产。

3.部分老旧房地产的评估：在无法通过市场比较法或收益法得出更合理结果时，可以作为一种辅助方法或参考。

4.房地产保险、税收、征用补偿等特定目的评估。

需要注意的是，成本法不太适用于市场活跃、有大量可比交易实例的普通商品房、写字楼等，因为其价值更多地由市场供求关系决定。

（三）成本法的计算公式

基本公式：

房地产评估价值=重新购建价格-折旧

其中：

*重新购建价格：是指在价值时点重新购建全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。根据建筑物的具体情况，可分为重置价格和重建价格。

*重置价格：指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在价值时点重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。（常用于一般建筑物）

*重建价格：指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在价值时点重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。（常用于有特殊保护价值的建筑物）

*折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在价值时点的重新购建价格与在价值时点的市场价值之差。折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。

（四）成本法的评估步骤

1.搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料。

2.估算重置成本或重建成本：

*土地取得成本：包括建设用地使用权出让金、征地拆迁补偿费用、土地开发费用等。

*建设成本：包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费等。

*管理费用：指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

*销售费用：指销售开发完成后的房地产所必需的费用，如广告宣传费、销售代理费等。

*投资利息：指在房地产开发过程中，为筹集资金而发生的利息支出或机会成本。

*销售税费：指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及其他应由卖方负担的费用。

*开发利润：指房地产开发企业的正常利润。

（重置成本/重建成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）

3.估算折旧：

*物质折旧（物理折旧）：是指因自然老化、磨损、意外破坏等导致建筑物实体发生的价值减损。

*功能折旧（无形损耗）：是指因建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的价值减损。

*经济折旧（外部折旧）：是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损，如周边环境恶化、交通不便、城市规划改变等。

折旧的估算方法主要有年限法、市场提取法、分解法等。

4.计算房地产评估价值：将重新购建价格减去折旧，即得到房地产的评估价值。

（五）成本法案例分析

案例背景：

评估对象为一栋于五年前建成的工业厂房，建筑面积为500平方米。土地为出让工业用地，剩余使用年限为四十年。由于该区域工业厂房交易案例较少，决定采用成本法进行评估。评估基准日为近期。

评估步骤：

1.估算土地取得成本：

通过调查，该区域同类工业用地近期出让地价约为每平方米800元。则土地取得成本为：500平方米×800元/平方米=400,000元。

2.估算建筑物重置成本：

*建设成本：经测算，当前类似