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北京房地产住宅市场分析

近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐步减弱、国家产业政策的倾

斜、人们思想态的转变及各类利好消息的出台等诸多因素作用，使

得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的

消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多幅，平均每天2块以

上，创历史新高；另具本公司企划部不完全统计，2000年北京仅新

开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过

了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入2001年

后，春季新开盘的项目又有60余个，市场呈现出一派繁荣景象，同

时又孕育着猛烈竞争的端倪。

2000年北京地区用于房地产开发投资522.1亿元，比去年同期

增长23.9%；商品房开复工面积4455万平方米，比去年同期增长

17.7%；商品房竣工面积1365.6万平方米，比去年同期增长13%；商

品房销售面积956.9万平方米，比去年同期增长75.8乳商品房销售

额达470.7亿元，比去年同期增长53.1%；99年商品房销售给个人的

面积占整体商品房销售面积的61%,而2000年商品房销售给个人的

面积占整体商品房销售面积就上涨到8696。以上数据充分说明：随着

投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来，房地产市场竞争进

入了白热化，商品经济最终的垄断化、价珞战将不可避免。

竞争的加剧，使得北京市房地产市场每年都会发生很大的变化，

我们从最近一年来热销项目及其购买者的关注热点来分析，热销的项

目具有下列特点：

＞通常都在10万平方米以上，且一次开工栋号多、面积大、同期施

工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发，避免了施工对先期入

住业主的干扰。

＞随着市政条件的改善，大量楼盘开始远离市中心，到三、四环之

间或者以外地区，但交通市政条件解决的较好。

＞楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。

＞楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。

＞市区内新项目户型面积小型化趋势较为明显U

＞新项目广告宣传工作提早，内部认购期销售量明显增加，广告成

本比例也不断加大，媒介推广呈现多元化趋势。

＞同一地区中新项目，入市品质越来越好、售价越来越低，在营销

策略上大中型楼盘普遍采取价格低起高走的方式。

＞建筑形式一改往日以塔楼高层或者多单元多层为主的模式，以富

于变化的板式短小多层或者小高层为流行时尚，马上上市的

TownHouse产品也将大行其道。

＞社区智能化已从过去项目的“攻击性”卖点转变为现在“防守性”

必备武器，宽带网络技术被广泛应用，知名物业管理公司日益深

受青睐。

＞重视建筑结构的牢固耐用，同时兼顾了使用性能上的可改变性与

建筑高科技技术逐步渗入。

＞注重景观设计与园林规划；“外援”引进加剧，“欧陆”建筑风行

已变泛滥，开始注重楼盘的个性化与创新意识、有用性与观赏功

能的有机结合。

＞开发商开始注重自身企业形象整体企业品牌的塑造。

＞在项目的宣传过程中，“概念”骤然兴起，CBD、CLD.CID.SOHO.

LOFT、MORE、3A、4B、4C、6H等概念此起此伏。

＞注重售楼处及样板间装修，直接展示建材及设备。

消费者关注热点表现在:

＞成熟的中型社区。

＞适合的价位即良好的性能价格比。

＞选择社会知名度高的开发商。

＞项目规划完善、建筑外观美、配套设施全、施工单位知名度高、

施工质量好。

＞良好的教育环境及社区教育配套。

＞高绿化率、低容积率、车位充足、合理的物业收费标准。

＞房屋的朝向、通风采光效果、户型的功能区域划分、使用率高低、

个性化强弱。

＞社区及居室的安全性与私密性。

＞产品的科技含量，如智能化网络、建筑科技一一保温、采暖、环

保材料、新风系统等。

＞地段不再是决定性因素，房屋的综合品质与可持续进展性受到重

视U

＞购房者