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物业设备维护保养计划范本

引言

物业设备是保障建筑物正常运行、提升居住与办公舒适度、确保人身与财产安全的核心基础设施。科学、系统的维护保养计划，是延长设备使用寿命、降低故障率、控制运营成本、提升物业服务品质的关键。本范本旨在为物业管理者提供一个全面、实用的设备维护保养计划框架，使用者可根据自身物业类型、设备配置及实际运行状况进行调整与细化。

一、总则

1.1目的与意义

本计划旨在规范物业各类设备的维护保养工作，确保设备处于良好运行状态，预防突发故障，保障物业区域内各项功能的正常发挥，为业主和使用人提供安全、舒适、便捷的环境。

1.2适用范围

本计划适用于物业管理范围内的所有公共设备设施，包括但不限于给排水系统、供配电系统、暖通空调系统、消防系统、电梯设备、安防系统、公共照明系统及其他辅助设备。

1.3基本原则

1.预防性为主，corrective为辅：强调日常巡检与定期保养，及时发现并排除潜在故障，减少突发停机。

2.专业规范，安全第一：严格按照设备操作规程和保养规范执行，确保人身及设备安全。

3.全面覆盖，重点突出：对所有设备进行维护保养，对关键设备、高风险设备加强管理。

4.责任到人，记录完整：明确各环节责任人，详细记录保养过程、结果及发现的问题。

5.持续改进，优化提升：定期评估计划执行效果，根据实际情况调整保养策略和周期。

二、组织与职责

2.1管理部门

物业工程部（或设施设备管理部）为设备维护保养工作的归口管理部门，负责本计划的制定、修订、组织实施、监督检查及效果评估。

2.2岗位职责

1.工程部经理/主管：

*负责审批维护保养计划及预算。

*组织、协调、监督保养工作的开展。

*负责外委保养单位的评估、选择与管理。

*处理重大设备故障及技术问题。

2.专业工程师/技术员：

*参与制定和修订维护保养计划及技术标准。

*负责具体设备维护保养工作的技术指导和监督。

*编制或审核设备操作规程、保养规程。

*分析设备运行数据，提出改进建议。

*负责设备技术资料的管理。

3.维修技工（按专业分工，如电工、水暖工、空调工等）：

*严格按照保养计划和规程进行设备的日常巡检、定期保养和故障维修。

*认真填写维护保养记录和维修记录。

*及时上报设备异常情况和故障。

*参与设备故障分析与排除。

*负责本岗位工具、备品备件的管理。

4.客服部/前台：

*接收业主/使用人关于设备问题的报修。

*及时将报修信息传递给工程部。

*反馈维修结果给业主/使用人。

三、设备分类与维护保养要求

3.1给排水系统

3.1.1生活水泵

*维护保养周期：日检、周检、月检、季检、年检。

*主要内容与标准：

*日检：运行状态（压力、声音、振动），有无滴漏，仪表指示。

*周检：清洁设备表面，检查电机温度，润滑情况。

*月检：检查泵体、阀门、管道有无腐蚀，紧固连接螺栓，测试备用泵自动切换功能。

*季检：检查密封件，测量绝缘电阻，清理过滤器。

*年检：全面解体检查（或委托专业单位），更换易损件，进行性能测试与调整。

*责任人：水电工

3.1.2排污泵、集水井

*维护保养周期：日检（巡查）、周检、月检、季检。

*主要内容与标准：

*日检：水位，自动运行情况，有无异味。

*周检：手动启停测试，清洁格栅。

*月检：检查电缆、控制箱，清理集水井淤泥。

*季检：检查叶轮有无缠绕物，电机绝缘。

*责任人：水电工

3.1.3供水管网、阀门、水表

*维护保养周期：月检（重点区域）、季检（全面巡查）、年检。

*主要内容与标准：

*检查管道有无泄漏、腐蚀，阀门开关灵活性，标识清晰。

*对长期未操作阀门进行启闭操作，水表读数准确性。

*责任人：水电工

3.2供配电系统

3.2.1高低压配电柜（箱）

*维护保养周期：日检（巡查）、周检、月检、季检、年检（委托专业单位）。

*主要内容与标准：

*日检：仪表指示，有无异响、异味、过热，指示灯状态。

*周检：清洁柜内灰尘，检查连接点有无松动、烧灼痕迹。

*月检：检查绝缘件，测试操作机构，接地是否良好。

*年检：全面清扫、紧固，绝缘测试，保护装置校验，出具检测报告。

*责任人：电工（高压部分需持证电工或专业单位）

3.2.2变压器（若有）

*维护保养周期：日检（巡查）、月检、季检、年检（委托专业单位）。

*主要内容与标准：

*油位、油温、声音，有无渗漏油，瓷套管清洁度，接地。

*责任人：电工（或专业单位）

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