上半年广东房地产市场分析报告.docVIP

上六个月广东房地产市场分析汇报

作者：起源：时间：.04.10

广东省房协市场分析课题组

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（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理和房地产研究所、

广东省统计局固定资产投资统计处）

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?????一、社会经济环境

????上六个月广东经济运行保持快速增加态势，完成中国生产总值13544.46亿元，比上年同期增加14.3%，增幅同比基础持平。完成全社会固定资产投资3851.93亿元，同比增加19.2%，增幅比上年同期下降1.27个百分点。城镇居民人均可支配收入9238元，同比增加8.3%；扣除物价原因，实际增加6.2%。

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?????二、数据分析

????（一）房地产投资

????1、完成开发投资

????广东房地产完成开发投资1001.17亿元，同比增加32.11%，比全国增加高3.61个百分点；增幅同比上升8.85个百分点，比一季度加紧3.97个百分点。固定资产投资占GDP比重为28.44%，比全国平均水平低22.29个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.99%，比全国平均水平高出7.74个百分点（见表1）。

????按用途划分完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增加31.27%基础上，又有32.41%增加；办公楼、商业用房同比分别增加24.80%、16.00%，但二者增加速度和上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其它投资增加44.47%，和去年同期-5.92%增幅形成较大反差。数据表明，投资者对住宅开发投资延续了今年一季度较高回报预期，其它投资则成为新投资热点（见表2）。

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????2、开发资金起源

????上六个月到位资金1632.23亿元，同比增加25.15%,比上年同期33.15%增幅有所下降。其中，中国贷款376.92亿元，同比增加24.50%，占本年到位资金比重基础持平；外资48.24亿元，同比增加97.11％，占本年到位资金比重增加1.08个百分点；自筹资金729.37亿元，同比增加28.32%，占本年到位资金比重增加0.65个百分点；定金和预付款642.39亿元，同比增加21.06%，占本年到位资金比重下降1.6个百分点。从资金起源看，自筹资金、外资增加趋势较快，房地产开发投资资金较为充裕（见表3）。

????（二）土地开发和购置

????土地开发投资增加46.31%，土地开发面积则下降16.59%，表明开发商土地开发投资成本增大。土地购置投资增加85.77%，土地购置面积增加27.47%，显示购置土地成本增幅深入拉大（见表4）。

???今年上六个月和去年同期比，土地开发单位成本增加75％，土地购置单位成本增加46％，均为多年最高（见表5）。

????（三）商品房建设

????商品房施工面积同比增加10.23%，新开工面积同比增加25.92%。完工面积负增加3.81%，和去年同期增加44.68％形成强烈对比，完工面积负增加,造成市场供给担心。

????在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和完工面积分别增加12.46%、27.54%、-4.96%；办公楼施工面积、新开工面积和完工面积分别增加10.68%、-20.93%、115.98%；商业新开工面积、施工面积和完工面积分别下降11.59%、1.57%和10.89%；其它商品房施工面积、新开工面积和完工面积分别增加19.23%、47.47%和-9.73%（见表6）。

????（四）商品房交易

????商品房销售额1487.44亿元，销售面积2526.73万平方米。其中，第二季度销售额858.23亿元，环比增加36.40%；销售面积1432.99万平方米，环比增加31.02%。上六个月商品房均价5887元/平方米，同比增加18.1%；其中第二季度5989元/平方米，环比增加4.1%。

????商品住宅均价5557元/平方米，同比增加20.17%；其中第二季度均价5695元/平方米，环比增加6.0%（见表7）。

????广州（十区，不含增城、从化两市，下同）、深圳商品房销售额分别为3693246万元、4919034万元；同比分别增加28.94%、23.57%；商品房销售面积分别为441.9979万平方米、373.2682万平方米，同比分别增加0.25%、-13.16%。广州、深圳商品房均价分别是8356元/平方米、13178元/平方米，同比分别增加28.63％、42.3％。

????广州商品住宅均价7953元/平方米，同比增加30.98%。深圳商品住宅均价12295元/平方米，同比增加44.04%（见表8）。

????(五)商品房供需比

????上六个月商品房和商品住宅供需比（即完工面积和销售面积之比）分别为1︰1.69和1︰1.89，和上年同期1︰1.4