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没有房本合同

在城市的钢筋水泥森林里，无数人怀揣着安居梦想，却在房屋交易的迷宫中遭遇“没有房本合同”的困境。这类合同通常指向那些尚未取得不动产权证（俗称“房本”）的房屋交易，包括未完成初始登记的期房、存在抵押或查封的二手房、小产权房等。当买卖双方在中介的催促下签下密密麻麻的条款时，或许很少有人意识到，这份缺少法律“护身符”的合同，正将他们拖入一场关于权利、风险与信任的博弈。

一、没有房本的房屋：一场看得见的“海市蜃楼”

没有房本的房屋交易，本质上是对“未来权利”的提前买卖。在期房交易中，开发商往往以“预售许可证”替代房本，承诺交房后180天内办理产权过户。然而现实中，因土地出让金拖欠、规划变更、消防验收未通过等问题，许多房屋在交付多年后仍无法办证。2023年某省会城市的统计显示，当地“办证难”小区超过200个，涉及住户超10万户，其中不少业主已入住五年以上，手中却只有一份泛黄的购房合同。

二手房市场的情况更为复杂。部分房主因急需资金周转，在房本抵押给银行时便挂牌出售，要求买方先支付首付款用于解押；还有些房屋因继承纠纷、共有权人未同意等原因，暂时无法办理产权转移。更隐蔽的是“小产权房”——这类建设在集体土地上的房屋，因未缴纳土地出让金，根本无法获得国家认可的房本，却以“价格低于市场价30%”的诱惑吸引着刚需群体。在北京、上海等一线城市的城乡结合部，“小产权房”交易形成了地下产业链，中介甚至会伪造“村委会确权证明”，让买方误以为合同具备法律效力。

二、合同条款的“陷阱”：用文字编织的风险网

没有房本的合同往往暗藏玄机。为规避法律风险，中介和卖方会在条款中设置多重“免责”陷阱。常见的表述包括：“因政策原因导致无法办证的，卖方不承担违约责任”“买方已知悉房屋无产权证，自愿承担相关风险”“若出现第三方主张权利，由买方自行解决”。这些看似公平的“知情同意”条款，实则将风险完全转移给买方。

更隐蔽的陷阱在于“过户时间”的模糊化。合同中常以“卖方取得产权证后立即配合过户”为约定，但“取得产权证”的具体时间却未明确。一旦卖方故意拖延办证，买方只能通过诉讼主张权利，而此时房屋可能已因卖方债务问题被查封。2022年广州某案例中，买方刘女士支付80%房款后，卖方突然失联，经查该房屋因开发商拖欠工程款被法院查封，刘女士的合同权益因无法对抗查封而沦为泡影。

三、买方的困境：从“业主”到“债权人”的身份坠落

当房屋无法办证或被查封时，买方的身份会从“准业主”退化为“普通债权人”。根据《民法典》规定，不动产物权以登记为生效要件，未办理过户的房屋，所有权仍归卖方所有。这意味着，即使买方已装修入住，卖方仍可将房屋再次出售或抵押，而善意第三人的权利将优先得到保护。

更棘手的是资金损失风险。买方支付的首付款或全款，可能被卖方挪用于其他投资，一旦卖方破产或卷款跑路，买方只能通过追讨欠款维权。2021年深圳某中介公司卷款案中，12名买方通过“首付贷+无本合同”购买二手房，涉案金额达2000万元，最终因卖方无力偿还，买方不仅失去房屋，还背上了银行贷款。

四、卖方的博弈：在利益与法律边缘的游走

卖方选择无本交易，背后往往隐藏着资金链压力或产权瑕疵。部分开发商为快速回笼资金，在未取得预售证时便“内部认购”，以低于市场价的“诚意金”锁定客户；二手房东则可能因债务缠身，急需通过卖房套现。然而，这种游走于法律边缘的行为，同样可能反噬卖方自身。

若买方支付部分款项后拒绝继续履约，卖方难以通过合同强制其履行；若房屋价格上涨，卖方反悔并将房屋转售他人，可能因“一房二卖”面临双倍返还定金的违约责任。2023年杭州某案例中，卖方在房价上涨50%后撕毁合同，买方诉至法院，最终法院判决卖方返还已付款项并赔偿房屋差价损失，卖方不仅未获利，反而承担了额外赔偿。

五、中介的角色：风险的“放大器”与“甩锅侠”

中介在无本交易中扮演着矛盾的角色。一方面，他们通过撮合此类交易赚取高额佣金（通常为成交价的2.5%），另一方面又极力撇清责任。为促成交易，中介会刻意淡化风险，用“我们办过几百个这样的案子，都没问题”“等房本下来再过户，流程很简单”等话术安抚买方。当纠纷发生时，中介则以“仅提供居间服务，不保证产权真实性”为由推卸责任。

部分中介甚至与卖方串通，伪造“房本办理进度证明”“银行解押承诺函”等文件。2022年上海某中介公司被查处，其员工通过PS技术伪造不动产权证扫描件，让买方误以为房屋即将办证，导致10余名购房者受骗，涉案金额超5000万元。

六、法律救济的困境：维权路上的“玻璃门”

当无本合同引发纠纷时，买方的维权之路往往漫长而艰难。若选择“继续履行合同”，法院可能因房屋无产权证、无法强制过户而驳回诉求；若主张“解除合同并赔偿损失”，则需证明卖方存在欺诈或违约行为，而举证过程常因证据不足陷入僵局。

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