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2025年房地产经纪人新房交易合同法律要点专题试卷及解析

2025年房地产经纪人新房交易合同法律要点专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，新房买卖合同中，开发商未取得商品房预售许可证的，该合同效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。A选项错误，因为违反法律强制性规定；C选项错误，可撤销合同需存在欺诈、胁迫等情形；D选项错误，效力待定合同主要针对限制行为能力人等情形。知识点：合同效力认定。易错点：混淆无效与可撤销合同的区别。

2、新房买卖合同中，关于房屋面积误差的处理，下列说法正确的是？

A、面积误差比绝对值超过3%时，买受人只能解除合同

B、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款

C、面积误差比绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还

D、面积误差比绝对值超过3%时，买受人必须继续履行合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。A选项错误，买受人可以选择解除合同或接受据实结算；C选项错误，双倍返还适用于面积缩水超过3%的部分，但需看合同约定；D选项错误，买受人有权选择解除合同。知识点：面积误差处理规则。易错点：混淆3%以内和超过3%的不同处理方式。

3、新房交易中，开发商逾期交房，买受人主张违约金的计算依据通常是？

A、已付房款的银行同期存款利息

B、已付房款的银行同期贷款利息

C、合同约定的违约金标准

D、房屋市场租金价格

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。A、B、D选项错误，只有在合同未约定或约定不明时，才可参照这些标准。知识点：违约金计算规则。易错点：混淆约定违约金与法定赔偿金的关系。

4、新房买卖合同中，关于房屋质量保修期的起算时间，正确的是？

A、从合同签订之日起算

B、从开发商通知交房之日起算

C、从房屋实际交付买受人之日起算

D、从买受人付清全款之日起算

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。A、B、D选项错误，均不符合法律规定。知识点：质量保修期起算点。易错点：混淆交付与通知交付的概念。

5、买受人购买新房后，发现开发商擅自变更规划设计，下列处理方式错误的是？

A、买受人有权解除合同

B、买受人有权要求开发商承担违约责任

C、买受人必须接受变更后的规划设计

D、买受人可以要求退房

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，开发商擅自变更规划设计的，买受人有权解除合同并要求赔偿。A、B、D选项正确，C选项错误，买受人并非必须接受变更。知识点：规划变更的法律后果。易错点：忽视买受人的合同解除权。

6、新房交易中，定金与订金的区别在于？

A、定金具有担保性质，订金不具有

B、订金具有担保性质，定金不具有

C、二者法律效力相同

D、定金数额不得超过主合同标的额的20%，订金无限制

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第五百八十七条规定，定金具有担保性质，而订金仅为预付款性质。B、C选项错误，D选项部分正确但不是根本区别。知识点：定金与订金的区别。易错点：混淆定与订的法律含义。

7、开发商在销售广告中作出的承诺，法律性质如何认定？

A、一律视为要约邀请

B、一律视为要约

C、符合特定条件的视为要约

D、视为合同附件

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。A、B、D选项错误。知识点：要约与要约邀请的区分。易错点：忽视具体确定和重大影响两个要件。

8、新房买卖合同纠纷的诉讼时效期间为？

A、1年

B、2年

C、3年

D、20年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。A、B选项错误，D选项是最长诉讼时效。知识点：诉讼时效期间。易错点：混淆普通诉讼时效与最长诉讼时效。

9、买受人购买新房后，发现房屋存在主体结构质量问题，下列说法正确的是？

A、买受人只能要求维修

B、买受人有权解除