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中介出租合同

一、中介出租合同的法律定义与核心地位

中介出租合同是《中华人民共和国民法典》明确规定的典型合同类型，其核心定义为中介人向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。作为房屋租赁交易中的关键法律文件，中介出租合同不仅规范出租方、承租方与中介方三方的权利义务，更通过《民法典》及2025年市场监管总局发布的《中介合同（示范文本）》构建了系统性规则，包括中介人如实报告义务、报酬支付条件、“跳单”行为禁止等核心条款，为租赁交易的安全与效率提供法律保障。

二、合同主要条款的核心内容

房屋基本情况

合同需明确租赁房屋的具体信息，包括坐落位置、建筑面积、户型、房屋用途（居住或办公）及权属证明文件编号。例如，“甲方（出租方）将位于XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室的房屋出租给乙方（承租方），该房屋建筑面积为85平方米，权属证明编号为XX，用途为居住”。同时，需列明房屋附属设施清单，如家具、家电、燃气表底数等，作为交付与返还时的查验依据。

租赁期限与续租规则

租赁期限需以明确的起止日期界定，例如“租赁期为2年，自2025年10月1日起至2027年9月30日止”。合同应约定续租条件：租赁期满前30日内，双方可协商续约，需另行签订书面协议，中介方一般不再收取额外服务费，但需在合同中明确“续租时中介服务是否终止”或“仅提供协助备案服务”等细节。

租金与支付方式

租金标准需符合当地市场水平，合同中需注明“月租金为人民币5000元（大写：伍仟元整）”，并明确支付周期（如月付、季付）及支付时间，例如“首期租金应于合同签订后3日内支付，后续租金于每月5日前支付至甲方指定账户”。若通过银行转账，需写明账户信息（开户银行、账户名称），但不得出现具体账号。

押金条款

押金作为房屋及设施完好的担保，金额通常为1-3个月租金，例如“乙方支付押金10000元，租赁期满后，若乙方无违约且房屋无损坏，甲方应在15个工作日内无息退还”。合同需明确押金退还的例外情形，如乙方拖欠费用或损坏设施，甲方有权从押金中扣除相应金额。

房屋交付与查验

交付环节需约定具体时间（如“合同签订后5日内交付”）及流程：双方共同查验房屋状况，签署《房屋交付确认书》，对墙面、地板、家电等瑕疵进行书面记录。例如，“交付时发现厨房水龙头漏水，甲方应于3日内修复，否则乙方有权顺延入住日期”。

三、三方权利义务的边界划分

出租方（甲方）的权利与义务

甲方需保证对房屋拥有合法出租权，提供权属证明文件，并承担房屋主体结构及主要设施的维修义务（如水电管线故障）。同时，甲方有权监督乙方使用情况，发现擅自改变房屋结构或转租时，可要求解除合同并索赔。

承租方（乙方）的权利与义务

乙方有权在租赁期内合理使用房屋，但需按时支付租金及水电费、物业费等实际费用，未经甲方同意不得转租、转借或改变房屋用途。例如，“乙方不得将房屋用于商业经营，如需饲养宠物需提前书面征得甲方同意”。

中介方（丙方）的核心义务

丙方需如实报告房屋权属、出租方身份等关键信息，不得隐瞒房屋抵押、查封等重大瑕疵。若因提供虚假信息导致乙方损失，丙方需退还已收服务费并承担赔偿责任。例如，“丙方未告知房屋即将面临拆迁，导致乙方入住1个月后被迫搬离，需赔偿乙方搬家费及另行租房的差价损失”。

四、违约责任的具体适用情形

租金支付违约

乙方拖欠租金超过15日的，甲方有权解除合同，要求支付逾期租金及相当于2个月租金的违约金。例如，“乙方自2025年12月起未支付租金，甲方书面催告后10日内仍未履行，甲方可解除合同并没收押金”。

房屋损坏与擅自改动

乙方因过错导致房屋主体结构损坏（如砸墙、拆改电路），需承担维修费用及违约金，金额通常不低于实际损失的1.3倍。

中介方失职责任

丙方未促成合同成立时，不得要求支付报酬，但可主张必要费用（如交通费、通讯费），具体金额需在合同中明确（如“未促成交易时，乙方支付丙方必要费用800元”）。

五、特殊条款的实务意义

“跳单”行为的法律约束

若乙方利用丙方提供的房源信息，绕过丙方直接与甲方签订租赁合同，仍需向丙方支付约定报酬。例如，“乙方通过丙方查看房屋后，私下联系甲方签约，需按原约定支付丙方中介服务费5000元”。

费用承担的划分规则

丙方促成合同成立后，中介活动费用（如广告推广费）由丙方自行承担；未促成时，可依据合同约定主张必要费用，但需提供费用支出凭证（如打车记录、通讯账单）。

续租与合同变更

租赁期满乙方续租的，若丙方未提供新的中介服务，不得收取额外费用，但三方需签订续租补充协议，明确租金调整、租期延长等事项。

六、实务操作中的风险防范要点

合同签订前，乙方需核查甲方的房产证、身份证及丙方的中介资质证书，避免“二房东”转租或中介无证经营。交付房屋时，应逐项核对《附属设施清单》，对家电型号