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按揭买房有几份合同

按揭买房过程中涉及的合同数量并非固定统一，而是由购房交易的复杂性和多方参与主体共同决定的。通常情况下，购房者需要签署的核心合同包括《商品房买卖合同》（或《存量房买卖合同》）、《个人住房贷款借款合同》以及《抵押合同》，部分情况下还可能涉及补充协议、担保合同、前期物业服务协议等法律文件。这些合同分别对应着房屋买卖、资金借贷、抵押担保等不同环节，共同构成了按揭购房的法律框架。

一、房屋买卖核心合同：确立产权交易关系

1.新建商品房交易中的《商品房买卖合同》

在购买新房时，购房者与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》是整个交易的基础法律文件。这份合同通常包含房屋基本信息（如坐落位置、建筑面积、户型结构）、价款及支付方式、交付期限、质量标准、产权登记办理时限、违约责任等核心条款。根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发商需在签约后30日内办理合同备案手续，合同备案信息可通过当地房地产管理部门官网查询，这一步骤能有效防止“一房多卖”风险。合同中关于付款方式的条款会明确按揭贷款的金额、比例及支付时间，例如约定购房者需在合同签订后7日内支付30%首付款，剩余70%通过银行按揭方式支付，同时注明贷款到账的时间节点作为开发商交房的前提条件之一。

2.二手房交易中的《存量房买卖合同》

购买二手房时，合同主体变为购房者与房屋原所有权人（即卖方），合同名称通常为《存量房买卖合同》或《二手房买卖合同》。与新房合同相比，二手房合同需特别注明房屋产权状况，包括是否存在抵押、租赁、查封等权利限制，以及房屋附属设施（如家具家电、装修装饰）的归属约定。在付款条款中，除首付款和贷款金额外，还需明确定金、尾款的支付方式和时间节点，例如约定定金在签约当日支付，首付款在办理房屋过户前存入监管账户，尾款在交房验收无误后支付。此外，合同中需详细约定税费承担方式，包括契税、个人所得税、增值税及附加等由哪一方承担，这直接影响交易成本的分配。

3.合同附件的重要性

无论是新房还是二手房合同，附件都是不可忽视的组成部分。新房合同附件通常包括房屋平面图、住宅质量保证书、住宅使用说明书等；二手房合同附件可能包含房屋交接清单、设施设备验收表、物业费结清证明等。这些附件与合同正文具有同等法律效力，例如《住宅质量保证书》明确了房屋主体结构、防水工程等部位的保修期限，购房者在收房时发现质量问题可依据此附件要求开发商维修或赔偿。

二、贷款与担保合同：构建融资法律关系

1.《个人住房贷款借款合同》的核心内容

购房者与银行签订的《个人住房贷款借款合同》是按揭购房的关键文件，合同主体包括借款人（购房者）、贷款人（银行），部分情况下还会有保证人（如开发商阶段性担保）。合同中会明确贷款金额、贷款期限（通常为10-30年）、贷款利率（固定利率或浮动利率）、还款方式（等额本息或等额本金）、提前还款违约金、逾期罚息等核心条款。以贷款利率为例，合同中会注明利率的计算方式，如“以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%执行”，并约定如遇基准利率调整，利率调整方式及生效时间。还款计划作为合同附件，会详细列出每期还款额、还款日期及本金利息构成，购房者需仔细核对以确保与自身还款能力匹配。

2.《抵押合同》的双重属性与条款细节

《抵押合同》是购房者将所购房屋抵押给银行作为贷款担保的法律文件，其签订主体为购房者（抵押人）与贷款银行（抵押权人）。在实践中，部分银行会将抵押条款直接纳入《借款合同》作为其中的抵押章节，此时无需单独签订《抵押合同》；但也有银行会要求签订独立的《抵押合同》，明确抵押担保的范围（包括贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用）、抵押期间（自抵押登记之日起至贷款本息全部清偿之日止）、抵押权的实现方式等内容。合同中会特别约定“抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让、出租、赠与抵押房产，不得对抵押房产进行重大修缮或处置”，以保障银行的抵押权不受侵害。此外，还会涉及抵押房产的保险条款，要求购房者在抵押期间持续投保房屋财产险，保险第一受益人为银行，保险费用由购房者承担。

3.阶段性担保中的《保证合同》

在新房按揭中，由于房屋产权证办理需要一定时间（通常为交房后1-2年），银行会要求开发商在产权办理期间提供阶段性连带责任保证，并签订《保证合同》。这份合同约定开发商的保证期间自贷款发放之日起至购房者取得不动产权证书并办妥抵押登记之日止，在此期间如购房者未能按时还款，银行有权直接要求开发商承担还款责任。保证范围通常与《抵押合同》一致，包括贷款本息及相关费用。对于二手房交易，若购房者信用状况不佳或贷款成数较高，银行可能要求第三方担保公司提供担保，此时需签订《保证合同》，担保公司会收取一定比例的担保费（通常为贷款金额的1%-3%），并在合同中约定担保期限及