解读国外养老地产模式及国内养老地产.docxVIP

目前世界上关于养老地产比较成型的市场模式有日本模式和美国模式，而这也是中国借鉴的典范。

一、美国养老地产模式：

（一）运营模式：

（1）美国模式是成熟的市场化运作模式，会有投资商专门进行投资并进行上市，提供长期低成本的资金支持，同时会有专业的运营商来进行项目的运营。美国的房地产业与国内房地产业最大的不同点在于美国房地产行业产业链上的投资、开发、物业经营等专业分工，在发达金融市场的支撑下以资本运作为核心进行经营，形成了成熟的产业运作模式。而国内房地产行业在金融市场不甚发达的情况下是一条龙全能开发的短期项目经营。

（2）反相抵押贷款模式。在美国，有很多有资产、但是没有资金的老人，这类老人在美国叫做房富人、货币穷人。尽管有的老人拥有上百万价值的房产但是不能在有生之年变现，因此无法把握自己的老年生活。为解决这一问题开发出反相抵押贷款模式。这一模式是把退体老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老年人多少钱乃。一旦益了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱．一直到老人的离世房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品将人生资源很好的进行了配置，老人把自己身后的遗产、用不着的资产用来提前变现，换来在世时候的生括消费与支出。

(二)管理模式：

据了解，美国养老社区开发分为四大类型八种社区，可以针对性满足多样化市场需求。一是大型综合性老年公寓；二是独立型老年公寓；三是服务型老年公寓；四是护理型老年公寓。综合型老年公寓和独立型老年公寓具有较好的开放型以及自由性，同时它又能满足老年人对私密性的要求，因此这两类老年公寓在美国为老年人所广泛接受。

二、日本养老地产模式

（一）营运模式

（1）日本的养老有两种方式，一种是政企合作的模式，另外一种是企业独立开发的模式。日本模式就是高福利养老政策和低融资成本推动市场迅速做大，是小型化、持有化、精品化开发模式。日本在2000年4月时颁布了“介护保险制度”，25岁起开始缴纳介护保险金，到65岁以后可以使用保险费，但是这个费用90%由保险公司和政府来出，个人只要承担10%。其称，“介护保险制度”很大程度的促进了日本养老的发展。

日本的运营模式，是社区居民以300万到800万的保证金，以及每个月其他的服务费用，来向社区机构购买优质服务，社区机构是需要拿这个钱建其他的养老院的，它是会返还的，分成若干年来返还给社区居民。

（2）户型设计特点：日本“两代居”模式：日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在时间中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。两代居即是日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨卫门厅和局势分离功能都做了相应考虑，对多带人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。

三、国外养老地产案例共识

通过对成熟来年社区美国佛罗里达太阳城老年社区、山地草原退休人士社区、华秀村养老中心、日本港北新城等国外典型案例的研究，有以下几点共同点：

（1）理念先进

养老地产能使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。

（2）保证良好的自然环境，规模不宜过大

养老地产内环境非常优美，距离中心城市较近，一般在10公里左右，面积在10公顷左右，并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内，否则容易造成资源浪费。

（3）以老人医护中心为核心，其它功能区辐射展开

设置医护中心，并以此为核心，建设养老社区，包含医疗、护理、养老、修养等不同功能的建筑结合组成，以护士站或护理站位服务区，按照一定的服务半径向外按不同的服务功能辐射建筑空间结构。

（4）把养老社区安排在一个社区内，形成健康小镇

根据服务对象的健康状况及护理需求的不同，设计不同的建筑空间，将不同老龄住宅产品融入社区里，形成满足各类型老人基本生活需求的社区。

四、我国养老地产模式

（一）老年住宅模式分类：

目前我国市场中老年住宅可分为三种模式，企业盈利性、政府收益型及政府福利型，其中企业营利型包括老年公寓及老年社区两种类型，以下将研究企业盈利性模式：

（1）企业型养老住宅按盈利模式分类如下：

（二）盈利模式研究

（1）主要是住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营，销售+持有”的盈利模式劣势最少，更适合开发企业应用。

相应的模式及其案例：

A．以地产销售作为主要盈利载体，住宅销售为主要利润来源点，目前，市场上养老地产项目大都是通过住宅产品销售来获取利润，其它收益仅占利润的较少部分。

B、以“养老地产”作为项目背书，打造养老示范区——以养老设施、组团作为体现项目开发理念的示范区。

例：上海绿地21城·孝贤坊，以尊