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华北地区养老地产研究

第6次全国人口普查数据显示，2010年中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26％。作为世界上惟一老年人口超过1亿的国家，养老地产的发展远远跟不上现实需求的增长。中国是一个地域广阔、人口众多的国家，经济社会发展存在着较大的区域差异。虽然近年各地市场上出现了针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、商业养老机构设计独特的小户型房等多种产品，但很多城市的养老地产项目收益不佳，甚至举步维艰。因此，选择合适的城市发展养老地产成为开发商试水养老地产需要解决的首要问题。

养老地产是人口老龄化社情的发展需要，国外尤其是较早进入老龄化社会的欧、美、日等国对养老地产的研究较为广泛，尤其是对养老模式、养老保险制度、老年住宅规划设计和运营方式等方面进行了较为深入的研究。中国养老地产起步较晚，目前尚没有形成系统的研究，学者们主要是围绕借鉴国外养老地产发展先进经验、国内发展现状与问题分析以及商业模式进行研究，认为养老地产的发展需要一定的政策法律环境、经济环境和社会需求环境，对中国养老地产发展适宜性区域差异化的量化评价研究尚显缺乏。拟在欧美等发达国家养老地产发展理论分析的基础上，从区域差异化的角度分析影响中国养老地产发展的因素指标，并选取16个华北区域城市为样本，采用系统聚类分析方法，分析养老地产发展适宜性的区域差异，为养老地产发展商寻找目标城市提供思路借鉴。

欧美等发达国家养老地产发展理论分析

一般来说，经济发展与人口老龄化呈正相关的关系。二战前后现代医学的普及使人们的寿命从工业革命前后的不到四十岁延长到今天的七八十岁。二战后，婴儿潮的出现使欧美等发达国家的人口老龄化问题并不突出。当时这些国家逐步进人工业化和城市化中期，经济社会处于快速恢复和发展阶段，服务业刚刚起步，房地产市场尚不成熟，居民消费能力也较弱。法国、英国、瑞典、荷兰等国出现了一些社会福利性质的收容所，用来免费帮助急需社会救助的底层弱势老人。20世纪70年代至9O年代，欧美等国进人工业化和城市化后期，经济社会发展减速但处于较高水平，人口老龄化问题逐步凸显，用于老年人的财政支出更加沉重，同时服务业得到长足发展，房地产市场已较为成熟，居民消费能力也较高，于是欧美等发达国家开始逐步将养老产业转向社会和市场，并发展为自理能力减弱的老人提供老年服务的商业部门。20世纪9O年代至今，欧美等发达国家进入再工业化和再城市化发展时期，经济社会发展注重质量的提升，社会服务体系更为完善，人口老龄化的趋势进一步加剧，同时房地产市场高度发达，居民消费能力较强。这些国家倾向于社区服务的进一步改革，提倡人文主义的养老保险、医疗卫生服务、社区服务和住房供给等服务的整合，将开发老年市场看作是解决老龄化的重要途径，以老年人为主的居住社区成为新的发展热点。

表1

从欧美等发达国家养老地产的发展历程(表1)可以看出，从政府主导转向市场化运作是养老地产发展的必然趋势，它受到人口与经济社会宏观发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟度以及居民消费能力4方面的影响，且这4个方面总体呈正相关。

中国养老地产发展适宜性区域差异化因素指标分析

中国幅员广阔，人口与经济社会宏观发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟度以及居民消费能力等方面的地域差异显著。因此，为研究养老地产发展的区域差异，本研究拟从上述4个方面着手，选取相关指标进行量化分析。

1、人口与经济社会宏观发展水平

人口老龄化率历史经验告诉我们，人口老龄化程度不同，直接决定了养老地产的发展形式。人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，存在较大市场机遇，同时政府养老财政负担沉重，市场化是解决养老问题的重要途径。反之，人口老龄化率低，表明养老需求相对较弱，市场化动力不足，只能由政府通过设立社会福利机构解决养老问题。

城镇化率养老产业的发展首先起源于城市养老的需求。一直以来，农村养老有其特殊性，主要是家庭自助养老的形式。无论是政府设立的社会福利养老机构，还是市场推出的各类养老产品，大都是从城镇居民的养老需求出发。城镇化率反映的是人口从农村向城镇转移的程度。城镇化率越高，表明越来越多的农村人口转移到城镇，他们在现在或将来都将出现养老需求。换言之，城镇化率越高的城市，市场化养老越具备发展的条件，养老地产市场需求就越旺盛。

户均人数计划生育政策的推行使中国家庭小型化趋势日益明显，据民政部权威人士统计，中国独生子女家庭已经累积了一亿多户、老年家庭空巢率已达50％。户均人数小于3人，说明老年家庭空巢机率较大。对空巢老人来说，带有针对老人专业化服务的养老社区、养老公寓、养老院将有很大的吸引力。

人均GD