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房屋买卖合同签订风险

引言

房屋作为家庭资产中价值最高、使用周期最长的财产，其买卖行为不仅涉及巨额资金流动，更与居住权益、家庭稳定等核心需求紧密相关。一份合法、严谨的房屋买卖合同，是保障交易双方权益的“定海神针”；而一份存在瑕疵的合同，则可能成为纠纷的导火索，轻则导致经济损失，重则引发长期诉讼。在实际交易中，由于买卖双方法律知识的差异、信息获取的不对等，以及部分中介机构的不规范操作，合同签订环节往往隐藏着多重风险。本文将围绕合同主体、标的房屋、条款约定、履行程序四大核心维度，系统梳理常见风险点，并结合典型场景分析应对策略，帮助读者提升风险防范意识。

一、合同主体风险：交易资格的隐形陷阱

合同主体的合法性是房屋买卖交易成立的基础。若交易双方或其中一方不具备相应资格，可能导致合同无效或无法履行。这一环节的风险主要集中在出卖人“是否有权处分”和买受人“是否具备购买资格”两大方面。

（一）出卖人资格：谁有权利卖房子？

房屋所有权的归属往往比表面看到的更复杂。实践中，常见的出卖人资格风险包括以下三类：

第一类是“无权处分”风险。例如，房屋登记在甲名下，但甲已去世，其子女未完成继承手续便擅自出售；或夫妻共同财产仅登记一方姓名，未取得配偶书面同意即签订合同。根据《民法典》规定，无处分权人处分他人财产，若未获权利人追认或事后未取得处分权，合同可能被认定为无效，买受人将面临“房财两空”的风险。曾有案例显示，买受人支付首付后，房屋共有人以“不知情”为由起诉，最终法院判决合同无效，买受人仅能追回已付款项，却错失购房时机。

第二类是“特殊主体限制”风险。部分房屋的出卖人受身份或政策限制，如公有住房的原产权单位可能保留优先购买权，经济适用房需满足“满一定年限”方可上市交易，若未核实这些限制，合同可能因违反政策而无法履行。例如某城市规定，经济适用房需取得房产证满5年才能交易，若买受人购买未满5年的此类房屋，即使签订合同，也无法办理过户手续。

第三类是“代理权限瑕疵”风险。出卖人委托他人代签合同时，若未提供经公证的授权委托书，或委托书未明确代理范围（如仅写“办理手续”未注明“签订合同”），可能导致代理行为无效。曾有买受人因轻信“房主亲戚”的口头承诺签订合同，最终被法院认定为无权代理，合同对房主无约束力。

（二）买受人资格：谁有资格买房子？

在限购政策普遍实施的背景下，买受人资格审查是合同签订前的必要环节。风险主要体现在两方面：

一方面是“限购政策未满足”风险。例如，非本地户籍买受人未缴满规定年限的社保或个税，或已有两套住房仍试图购买第三套。此类情况下，即使签订合同，也无法通过不动产登记部门的审核，导致合同无法履行。某购房者因轻信中介“可以补办社保”的承诺签订合同，最终因社保补缴记录不被认可，不仅损失定金，还需承担违约责任。

另一方面是“贷款资质不足”风险。若买受人未提前核查个人征信、收入证明等贷款材料，可能在合同签订后因无法获得银行贷款而违约。例如，买受人因信用卡逾期导致征信不良，银行拒绝放贷，而合同中未约定“贷款不成可解除合同”的条款，最终需向出卖人支付违约金。

二、标的房屋风险：权属与现状的迷雾

确认合同主体的合法性后，还需重点核查交易标的——房屋本身的权属与现状，这是避免后续纠纷的关键环节。标的房屋风险主要涉及产权状况、房屋性质、现状瑕疵三大领域。

（一）产权状况：隐形的权利负担

房屋产权登记信息是判断产权状况的核心依据，但仅查看房产证或不动产登记证书复印件远远不够，必须通过不动产登记部门查询完整的“产权信息摘要”。常见风险包括：

抵押风险：房屋可能存在银行抵押贷款、民间抵押或二次抵押。若出卖人未提前解押，买受人即使支付房款，也无法办理过户手续；若抵押未登记（如民间抵押），还可能面临“一物二卖”甚至被债权人查封的风险。

查封风险：房屋可能因出卖人涉诉被法院查封，若在查封期间签订合同，不仅无法过户，买受人已支付的款项还可能被法院冻结用于偿债。曾有买受人购买已被查封的房屋，支付首付后房屋被拍卖，最终仅能作为普通债权人参与分配，损失惨重。

异议登记风险：若他人对房屋产权提出异议并申请了异议登记，在异议登记期间签订的合同可能因产权争议无法履行。

（二）房屋性质：特殊属性的交易限制

不同性质的房屋，交易规则和风险差异巨大。例如：

商品房：通常交易限制较少，但需注意是否为“商住房”（产权年限短、水电费用高）或“公寓”（可能无法落户）。

经济适用房：除前文提到的“满年限”限制外，部分城市还要求补缴土地收益金，若合同未约定该费用由谁承担，易引发争议。

房改房：可能存在“超标面积”需补缴费用、原单位保留优先购买权等问题。

拆迁安置房：可能因未取得房产证导致无法过户，或存在“一房多卖”现象（因未登记，出卖人可能重复出售）。

（三）房屋现状：看得见与看不见的瑕疵

房屋现状