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土地估价师考试真题与参考答案

姓名：__________考号：__________

题号

一

二

三

四

五

总分

评分

一、单选题(共10题)

1.某宗土地用途为商业用地，其临街宽度为12米，深度为60米，土地总面积为7200平方米，该土地的容积率是多少？()

A.2.0

B.1.5

C.1.2

D.1.0

2.在土地估价中，以下哪项不是影响土地价格的主要因素？()

A.土地位置

B.土地用途

C.土地形状

D.土地权属

3.在房地产估价中，成本法、市场法和收益法是三种主要的估价方法，以下哪项不是这三种方法的共同点？()

A.都可以独立使用

B.都基于土地或房地产的实际情况

C.都需要考虑市场状况

D.都可以用于不同类型的房地产

4.某商业用地使用权出让年限为40年，已使用年限为10年，剩余使用年限是多少年？()

A.30年

B.40年

C.50年

D.60年

5.在土地估价中，以下哪项不是确定土地价格的基本方法？()

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.估算法

6.某住宅用地使用权出让年限为70年，已使用年限为30年，该土地的剩余价值系数是多少？()

A.0.5

B.0.6

C.0.7

D.0.8

7.在土地估价中，以下哪项不是影响土地价格的地段因素？()

A.交通便利程度

B.周边环境

C.土地形状

D.市场需求

8.某工业用地使用权出让年限为50年，已使用年限为20年，该土地的折现率是多少？()

A.2%

B.3%

C.4%

D.5%

9.在土地估价中，以下哪项不是影响土地价格的社会经济因素？()

A.政策法规

B.经济发展水平

C.人口密度

D.土地形状

10.某商业用地使用权出让年限为50年，已使用年限为25年，该土地的年折旧率是多少？()

A.2%

B.3%

C.4%

D.5%

二、多选题(共5题)

11.以下哪些因素是影响土地价格的直接因素？()

A.土地位置

B.土地用途

C.土地形状

D.周边配套设施

E.政策法规

12.在房地产估价中，市场法、成本法和收益法各有何特点？()

A.市场法适用于土地交易活跃的市场

B.成本法适用于土地开发成本较高的市场

C.收益法适用于土地收益稳定的地区

D.三种方法都可以独立使用

E.三种方法都需要考虑市场状况

13.以下哪些是影响土地价值的自然因素？()

A.地形地貌

B.气候条件

C.水资源状况

D.交通便利程度

E.周边环境

14.在土地估价中，以下哪些因素会影响土地的折现率？()

A.土地用途

B.土地出让年限

C.投资风险

D.市场状况

E.土地形状

15.以下哪些是影响土地价格的社会经济因素？()

A.人口密度

B.经济发展水平

C.政策法规

D.周边配套设施

E.土地形状

三、填空题(共5题)

16.土地估价中，市场法是通过比较近期发生的类似土地交易案例，来确定估价对象价值的常用方法，其中类似案例的选择应遵循的原则是：

17.成本法估价中，土地价格的计算公式为：

18.收益法估价中，净收益的计算公式为：

19.在土地估价中，土地使用权出让年限的确定通常依据的是：

20.土地估价中的折现率是反映投资者对投资风险的补偿，其确定通常考虑的因素包括：

四、判断题(共5题)

21.成本法估价的计算公式中，土地增值可以通过市场比较法直接得出。()

A.正确B.错误

22.收益法估价的净收益计算中，不包括土地本身的折旧。()

A.正确B.错误

23.市场法估价的原理是基于替代原则，即估价对象的价值应与市场上类似房地产的价值相当。()

A.正确B.错误

24.土地估价中的折现率越高，估出的土地价格就越低。()

A.正确B.错误

25.土地估价中，土地形状对土地价格没有影响。()

A.正确B.错误

五、简单题(共5题)

26.问：什么是市场法中的替代原则？请简述其含义和在实际操作中的应用。

27.问：在成本法估价中，如何确定土地的取得成本和开发成本？请详细说明。

28.问：收益法估价的净收益是如何计算的？请举例说明。

29.问：土地估价中，如何考虑土地使用权的剩余年限对土地价值的影响？

30.问：在土地估价中，如何确定折现率？请列举几个主要考虑因