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商用中央空调维护保养方案

一、维护保养的必要性与价值

商用中央空调系统结构复杂，涉及制冷、制热、通风、水循环等多个子系统，长期运行于复杂多变的环境中，极易受到尘埃、湿度、温度变化及机械磨损等因素影响。若缺乏有效的维护保养，不仅会导致系统制冷/制热效率下降、能耗飙升，更可能引发设备故障，造成停机损失，甚至影响室内空气质量，危害人体健康。因此，定期维护保养的价值体现在：

1.保障系统高效运行：及时清理换热面污垢、调整运行参数，确保系统始终处于最佳工作效率，降低能耗。

2.延长设备使用寿命：通过对运动部件的润滑、紧固，对电气元件的检测，有效减少设备磨损和老化，延缓设备更换周期。

3.确保运行安全可靠：排查电气安全隐患、压力异常、泄漏等问题，预防安全事故发生。

4.改善室内空气品质：清洁空气过滤器、风柜、风管，减少细菌滋生和空气污染物，提供健康舒适的室内环境。

5.降低运营成本：减少突发故障带来的维修费用和停机损失，通过节能降耗实现长期成本节约。

二、核心维护保养内容与周期规划

商用中央空调的维护保养应遵循“预防为主，定期检测，及时修复”的原则，根据系统设备特性和运行状况，制定合理的周期计划，通常包括日常巡检、月度/季度保养、年度深度保养三个层级。

（一）日常巡检与保养（每日/每周）

日常巡检是及时发现潜在问题的第一道防线，应由物业或设备管理人员执行：

1.主机运行状态监测：观察冷水机组、热泵机组等主机的运行参数（如进出水温度、压力、电流、电压、压缩机运行声音、油温、油位等）是否在正常范围，有无异常振动或泄漏。

2.末端设备检查：巡查风机盘管、风柜、新风机组等末端设备的运行声音是否正常，送回风温度是否达标，有无漏水、异响、滤网堵塞迹象。

3.水泵与冷却塔：检查循环水泵运行是否平稳，有无异响、漏水，轴承温度是否正常；冷却塔水位、水质、风机运行状况，填料有无破损。

4.控制系统检查：确认温控器、控制面板显示是否正常，各项功能是否能准确响应。

5.环境卫生：保持设备机房及周边环境整洁，无杂物堆放，通风良好。

（二）月度/季度维护保养

此层级保养需由专业技术人员进行，对系统进行更细致的检查和预防性维护：

1.空气处理设备：

*过滤器清洁/更换：根据实际使用情况，清洁或更换空气过滤器，确保空气流通顺畅，减少风阻和能耗，改善空气质量。

*表冷器/加热器清洁：检查表冷器、加热器翅片有无变形、堵塞，必要时进行冲洗或吹扫，去除表面积尘，提升换热效率。

*风机及电机：检查风机叶轮有无积尘、动平衡是否良好，电机轴承温升，必要时补充润滑脂。

*凝水盘与排水管：清洁凝水盘，确保排水通畅，防止积水滋生细菌或溢出损坏设备。

2.水系统维护：

*水质监测与处理：定期检测冷却水、冷冻水的pH值、电导率、硬度等指标，根据结果投加缓蚀剂、阻垢剂、杀菌剂，防止管道和换热器结垢、腐蚀、藻类滋生。

*水泵维护：检查水泵进出口压力、有无气蚀现象，轴封有无渗漏，电机运行电流、温度，对轴承进行润滑。

*阀门与压力表：检查各类阀门开闭状态是否正确，有无泄漏，压力表指示是否准确。

3.冷却塔维护：

*水质清洁：清理塔内杂物、淤泥，检查填料、收水器完好情况，必要时进行清洗或局部更换。

*风机与电机：同末端风机检查内容，特别注意冷却塔电机的防水、防尘。

4.电气控制系统：

*检查各接触器、继电器触点有无烧蚀、粘连，接线端子有无松动、过热现象。

*清洁控制柜内灰尘，确保散热良好。

（三）年度深度维护保养

年度保养是对系统进行全面“体检”和深度维护，需由具备专业资质和丰富经验的维保团队执行：

1.制冷主机（冷水机组/热泵机组）：

*压缩机：检查压缩机运行参数，分析运行数据，判断压缩机工作状态。对有油样分析要求的机组，进行油样采集和化验。检查油位、油质，必要时更换润滑油及油过滤器。

*换热器：对蒸发器、冷凝器进行化学清洗或物理清洗（如通炮），彻底去除换热管内的水垢、污垢，恢复换热效率。

*制冷剂系统：检查制冷剂有无泄漏，测定制冷剂压力和充注量，必要时进行补充或回收再利用。检查热力膨胀阀、电磁阀等节流元件工作状态。

*安全保护装置：校验安全阀、压力控制器、温度控制器等安全保护装置，确保其灵敏可靠。

2.风管系统：

*全面清洁：对主风管、支风管内壁进行清洁，去除积尘、杂物及微生物污染物（如霉菌），可采用机械清扫、负压吸尘等专业方法。

*密封性检查：检查风管有无破损、漏风现象，对法兰连接部位进行密封处理。

*风阀检查与调校：检查各类风阀（调节阀、防火阀、排烟阀）的灵活性和关闭严密性，进行必要的调校和润滑。

3.电气系统深度检测：