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【土拍速递】中建智地+未来科学城26亿竞得北京昌平宅地，天通苑板块时隔八年再迎宅地成交

10月28日，北京昌平区北七家歇甲庄村地块出让，地块位于天通苑东侧，如期由中建智地+未来科学城以26.01亿元的底价竞得。

昌平区天通苑板块上一次有宅地出让，还是2017年天通苑北侧的共有产权房项目，由未来科学城溢价27%竞得，成交楼板价为2.3万元/平方米。

宗地详情

昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）003800460035004300440045

区域-板块

昌平区-天通苑板块

成交日期

2025/10/28

总建面积

(万㎡)

10.47

（可建住宅9.13）

成交总价

(亿元)

26.01

综合容积率

1.65

（住宅部分2.07）

住宅楼板价(元/平方米)

28495

溢价率

0%

周边可比房价（元/平方米）

50000

交易方式

挂牌

地块属性

纯住宅

竞得人

中建智地+未来科学城

数据来源：CRIC

歇甲庄村地块位于昌平区北七家镇，距离天通苑东站约2公里，是该村庄A、B、C三个组团地块中首个进入开发环节的地块。该地块综合容积率1.65，共包含6宗子地块，其中2宗为住宅用地（属于A地块规划的5个住宅类子地块中的0038、0046号），容积率分别为2.0和2.1，合计用地面积4.41公顷，规划建筑面积9.1万平方米，建筑限高均为60米；剩余4宗地块需由竞得人完成代建，建成后无偿移交相关部门。

从开发主体来看，根据2024年12月政府相关部门回复，歇甲庄村土地一级开发项目原主体为中港公司。经昌平区政府批准，该项目拟变更主体，其中项目主体调整为昌平区综合事务中心，实施主体调整为北京未来科学城置汇建设有限公司。

该地块出让起拍总价为26亿元，住宅部分起拍楼板价2.85万元/平方米。最终由中建智地与未来科学城组成的联合体以底价竞得，出让流程顺利完成。

此次出让后，歇甲庄村A组团仍有3宗住宅类子地块（0034、0037、0039号）未挂牌。这3宗地块合计用地面积4.2公顷，对应规划建筑面积8.7万平方米；鉴于路网分布与地块自然分隔的特点，预计将分三宗独立地块进行出让开发。

快评

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歇甲庄村A组团地块规划示意（红框部分为本次出让地块）

用地编号

用地性质

用地面积（公顷）

容积率

0035

社会综合服务设施用地

0.38

0.89

0038

二类居住用地

1.76

2.1

0043

基础教育用地

0.52

0.8

0044

文化设施用地

0.2

0.4

0045

体育用地（复合停车场）

0.84

0.6

0046

二类居住用地

2.65

2.05

资料来源：北京自然资源局

该地块距离17号线天通苑东站约1公里，未来可通过换乘18号线，连接望京、西三旗、上地及中关村软件园等重要就业区域，交通通勤便利性较强。教育与商业配套方面，主要依赖歇甲庄村规划新建资源，其中A组团规划的教育类地块位于本次出让地块东南侧，用地面积2.81公顷，同时也是A组团内面积最大的一宗子地块。生态资源上，地块周边分布有清河、温榆河公园等，可满足居民日常休闲需求；不过需注意的是，地块周边城市界面相对老旧，处于歇甲庄拆迁安置房片区，且东北侧沥青厂虽已着手搬迁，但其原有影响仍需相关部门进一步评估。

从区域楼市情况来看，该地块所处的天通苑以东片区已超过十年未进行住宅类地块招拍挂出让，目前区域内尚无同质新房在售。距离地块最近的二手房为2公里外的天通苑小区，该小区入市已超30年，属于超级刚需大盘；结合区域市场行情，业内预计该地块未来新房均价将达到5万元/平方米左右。

至于地块南侧及西南侧超过2公里处的望京国誉府、润泽御府均为高端项目，与该地块定位存在明显差异，不具备直接可比性，其售价分别约为8万元/平方米、11万元/平方米。

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图：地块三公里内尚无可比在售项目

图片来源：CRIC

延伸阅读：2025年北京加速推进城市更新项目

当前，中央正加快推进城市高质量发展，在此背景下，2025年以来北京城市更新工作也进入加速推进阶段。从城市更新类专项债投资数据来看，2025年前三季度，北京已有77个城市更新项目获得专项债融资，融资总额达593亿元，这一数据已超过2024年全年117个项目592亿元的融资总量，充分体现出今年北京城市更新项目融资推进的显著成效。

从融资项目规模分布来看，2025年大规模融资项目数量也实现了明显增长。截至目前，2025年单项目融资超过10亿元的情况已有26次，对应融资总额合计427亿元；而2024年全年单项目融资超过