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2025
2025年
京沪深新政余温延续
京沪深新政余温延续核心区强
产品力改善盘领涨
版权所有?克而瑞集团·研究中心1/5
京沪深新政余温延续，核心区强产品力改善盘领涨
文/俞倩倩
2025年8-9月北京、上海、深圳相继发布限购松绑等利好新政，目前政策落地已两个月有余，究竟新政对市场提振效果几何？当前京沪深一二手房成交呈现出怎样的差异化行情呢？
一、上海10月新房成交高位回落、北京持平，深圳新政余温延续
从新房周度成交来看，北京808新政和上海825新政后周成交都一波稳步拉升，深圳905新政对新房成交拉升作用并不显著，总体规模与新政前基本持平。
而步入10月以来，上海周成交成交规模呈现出高位回落态势，环比9月周均下降17%，与新政前7月周均相比降幅也达8%。北京整体楼市在新政前后变化不大，10月周均较9月和7月分别微增
3%和微降1%，深圳10月延续9月热度，成交规模与9月基本持平，较新政前（8月）增长25%。
图表：京沪深8月新政前后商品住宅成交面积周度变动情况（单位：万平方米）
18
16
14
12
10
8
6
4
02
0
2025年27周2025
2025年27周
2025年28周
2025年29周
2025年30周
2025年31周
7月
2025年32周
2025年32周
2025年33周
2025年34周
2025年35周
8月
2025年36周
2025年36周
2025年37周
2025年38周
2025年39周
9月
2025年40周
2025年40周
2025年41周
2025年42周
2025年43周
10月
上海北京深圳
城市
7月周均
8月周均
9月周均
10月周均
较9月周均
较新政前一个月周均
上海
9.56
8.57
10.58
8.81
-17%
-8%（7月）
北京
8.36
8.13
8.10
8.30
3%
-1%（7月）
深圳
6.23
5.30
6.62
6.65
0%
25%（8月）
备注：2025年10月数据截止至10月26日
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、新政后京沪深项目去化率延续降势，核心区产品力强改善盘领涨楼市
从新政前后京沪深项目去化率变动情况来看，上海、深圳逐月下行，10月前26日去化率分别降至36%和21%。而北京呈现出冲高回落，主要与推盘结构密切相关，北京9月“好房子”项目集中入市，凭借核心区位+健全配套+完备产品力实现去化率冲高。
图：京沪深近一年来项目平均去化率月度变动情况
90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%
上海北京深圳
备注：2025年10月数据截止至10月26日
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
而从9-10月京沪深三城热销项目来看，热销盘主要集中在各城市供应稀缺核心区域的改善盘之外还有部分折扣力度较大的刚需盘，居民购房更多会权衡区位配套、产品、价格等综合因素，强调极致性价比。以北京为例，通州中建·运河玖院地处通州运河商务区板块，为刚改、首改及再改项目，“北京城市副中心”区位优势叠加运河滨水资源，开盘去化表现较好，去化率达75%；龙湖宸翰地处顺义老城板块，配套成熟，是顺义首个“好房子”项目，开盘去化率达75%。再如深圳光明区中建观玥名邸项目，凭借开盘综合折扣89折（诚意登记97折、VIP升级97折、认购96折），开盘去化率也达到了78%。
表：2025年9-10月京沪深热销项目基本情况（单位：套）
城市
项目名称
区域
板块
开盘时间
推出套数
认购套数
认购率
上海
尚园
闵行
马桥
2025/10/12
44
44
100%
象屿·天誉蘭香
闵行
江川紫竹
2025/09/29
66
66
100%
润雲金茂府
普陀
桃浦
2025/09/27
32
32
100%
金茂棠前
宝山
西城
2025/09/26
130
130
100%
保利海上印
闵行
春申
2025/09/25
52
52
100%
中建·玖上琅宸
静安
大宁
2025/09/21
140
140
100%
嘉里金陵华庭
黄浦
豫园
2025/09/21
120
120
100%
蘭桂坊855
杨浦
东外滩
2025/09/20
12
12
100%
华润外滩瑞府
虹口
四川北路，四平路
2025/09/14
119
119
100%
陆家嘴太古源·源邸
浦东
源深洋泾
2025/09/17
83
79
95
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