物业管理房屋维修专项方案.docVIP

第七部分物业设施、设备维修、维护方案

物业维修养护

1．业主对物业专有部分装修、养护行为不得妨碍其它业主正当权益。

2．因维修、养护物业设备确需进入其它业主物业专有部分时，业主或物业企业应事先通知相关业主，相关业主应给必需配合。

3．相关业主阻挠维修养护进行造成物业损坏及其它损失，应负责修复并负担赔偿责任。

4．发生危及公共利益或其它业主正当权益紧急情况，必需立即进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主，物业企业可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主物业专有部分进行维修。事后应立即通知相关业主并做好善后工作。

5．因维修养护物业或公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地，应该取得建设单位、小区物业管理处和业委会同意，并在约定时限内恢复原状。

6．建设单位应按国家要求保修期限和保修范围负担物业保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主能够自行或委托她人修复，修复费用及修复期间造成其它损失由建设单位负担。

7．本物业管理区域内全体业主按要求缴存、使用和管理物业专题维修资金。

公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外），确保共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故发生。

（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备运行、检验、维修、保养统计。

（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。

（4）对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计。需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，按相关要求办理。

（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，根据政府相关要求，定时进行检测校准，使之符合相关规范。

（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。

（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类统计本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，统计完整；监控统计可保留15天，并能正常回放。

（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全部位设置显著警示标志，制订防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案。

（9）公共区域内雨、污水管道每十二个月检验、疏通1次；雨、污水井每六个月检验、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应立即疏通；化粪池清掏每十二个月最少1次，每三个月检验1次，预防外溢。

（10）建立设备设施巡视制度，有专员巡视。配电室、排污泵等每日巡视最少两次，有巡视统计。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专员二十四小时值守，值守人员每班工作时间不超出8小时。

（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。确保设施设备能正常使用，无安全隐患。

（12）设置日常消耗物料、备件仓库，确保日常维修立即性。仓库有完善管理制度，专员管理，物品分类码放。

（13）使用中水系统，确保水质达成国家中水水质标准。

（14）载人电梯日夜二十四小时正常运行。

（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅。

（16）小区关键道路及停车场交通标志齐全。

（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

特种设备维护管理

1．电梯及自动扶梯

（1）确保办公楼最少一台电梯二十四小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯正确开启运行，停层正确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（2）电梯和自动扶梯应经有资质检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定时保养，每十二个月进行安全检测并持有有效《安全使用许可证》，在使用期内安全运行。

（3）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行巡检和统计。

（4）电梯发生通常故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应立即处理，专业维修人员应在30分钟内达成现场进行抢修。

2．空调系统

（1）对空调系统维护保养应该根据要求频次进行。

（2）定时对空调系统进行检验，测试运行控制和安全控制功效，统计运行参数，分析运行统计。

（3）定时检验冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，确保冷却塔及隶属设施正常运行和良好保养，提供符合要求冷却水。

（4）定时对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定时清洗和更换空调机组空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。

（5）定时进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好统计。

（6）定时对空调系统主机、水泵、电机、管道、