简述不动产登记薄的效力.docxVIP

简述不动产登记薄的效力

什么是“不动产登记簿”

通俗地说，不动产登记簿就是国家设立的一本“官方账本”，专门记载谁对哪块地、哪套房享有所有权，有没有抵押、查封、预告登记等“负担”。它由不动产登记机构永久保存，实行“电子+纸质”双轨制，任何人只要履行法定程序都可以查询、复制。

法律效力的“三维坐标”

物权变动效力：登记生效主义

《民法典》第209条明确：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。简言之，“合同签字不算数，登进簿子才确权”。

案例：2022年苏州周某与李某签订房屋买卖合同，周交付全款并入住，但未过户。后因李涉民间借贷，房屋被法院查封。周起诉主张所有权，法院依据登记簿记载驳回其诉请，周只能转为普通债权参与分配，首付及装修款“血本无归”。

权利推定效力：登记即“推定你对”

《民法典》第217条确立“登记推定正确”原则——只要你的名字在簿，就推定你是权利人，他人若想推翻，必须提出“反证”并达到高度盖然性标准。

案例：深圳南山某豪宅原登记在张某名下，其前妻林某主张系婚姻存续期间共同出资，要求确认共有。因林某仅能提交银行流水，却无法证明“共同购买意思”，法院以登记簿记载为准驳回请求。

善意保护效力：善意第三人“截胡”

《民法典》第311条衔接“善意取得”制度。若原登记人并非真权利人，但第三人善意信赖登记簿、支付合理对价且完成登记，则真权利人只能向无权处分人索赔，不能追回不动产。

案例：2019年北京朝阳“一房两卖”案。房主王某先卖刘某未过户，再卖不知情的赵某并办理登记。刘某起诉要求返还房屋，法院认定赵某善意取得，刘某仅获违约赔偿。

登记簿与权属证书的区别

不少老百姓把“房产证”当“命根子”，丢了就以为“房没了”。实际上，自2015年《不动产登记暂行条例》实施后，原来的《房屋所有权证》已升级为《不动产权证书》，其法律地位仅是“登记簿的副本”。若副本与正本冲突，以登记簿为准（《条例》第33条）。

案例：2021年广州天河某业主房产证面积写少10㎡，交易时才发现。登记机构核实后按登记簿记载予以更正，买家如愿多贷了40万元，可见“簿子比本子管用”。

例外情形：不经登记也发生物权变动

法律文书：法院、仲裁机构生效裁判、征收决定自文书生效时发生物权变动（《民法典》第229条），但处分该物权仍需先登记。

继承、受遗赠：自被继承人死亡时继承人取得物权，再登记只是“宣示”。

自建房：合法建造房屋事实行为成就时取得所有权，登记同样为宣示。

实务提示：如何“锁死”自己的权利

买二手房：签约后立刻办理“预告登记”，防止“一房两卖”。

共同出资：无论夫妻还是朋友，务必在登记簿上“加名”或注明共有份额，口头协议风险极高。

抵押融资：放款前登陆“不动产登记资料查询系统”，核对抵押信息，防止“重复抵押”“隐形查封”。

不动产登记簿的效力就像不动产交易的“宪法”，其公示公信原则既保护权利人，也保护市场安全。牢记“登记为王、查询为先、预告为上”，方能在房地产这场“重金游戏”中立于不败之地。