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物业管理电梯安全维护流程

电梯，作为现代建筑中不可或缺的垂直运输工具，其安全运行直接关系到业主与使用人的生命财产安全及日常生活秩序。物业管理单位作为电梯使用安全的第一责任人，建立并严格执行一套科学、系统的电梯安全维护流程，是确保电梯设备长期稳定运行、防范安全事故的核心环节。本流程旨在为物业管理实践提供专业指引，强调预防为主、规范操作、责任到人。

一、日常巡检与预防性检查

日常巡检是及时发现电梯潜在问题、将故障消灭在萌芽状态的基础。物业管理单位应指定专人或安排持有相应资质的电梯安全管理人员，严格按照既定频次执行巡检任务。

（一）每日巡检要点

每日应对电梯机房、井道、轿厢、层门等关键部位进行外观检查和功能性测试。

1.机房环境与设备状态：检查机房温度、湿度是否在正常范围，有无漏水、漏油现象，照明是否充足。查看曳引机运行有无异响、异常振动，油位是否正常，有无渗漏。控制柜内各元器件有无烧灼、松动，指示灯显示是否正常。

2.井道及相关部件：通过层门观察窗或在确保安全的前提下，检查井道内有无异物，随行电缆有无破损、打结。对导轨、对重等关键部件的可见部分进行目视检查。

3.轿厢与层门：轿厢内操纵盘按钮、指令灯、照明、通风、应急装置（如紧急呼叫、报警铃、应急照明）是否完好有效。轿厢运行是否平稳，有无明显晃动或异响。层门门锁装置是否正常，门机运行是否顺畅，开关门有无异响，地坎有无杂物。平层精度是否在允许误差范围内。

（二）周度/月度重点检查

在每日巡检基础上，每周或每月应进行更细致的检查，例如：

1.检查安全触板、光幕等保护装置的有效性。

2.测试电梯的消防返回、紧急电动运行等特殊功能。

3.对钢丝绳的磨损、断丝情况进行初步检查。

4.检查各连接部位的紧固情况。

二、定期专业维保管理

物业管理单位应委托具有相应特种设备安装改造维修许可资质的维保单位，按照国家相关法规及电梯制造单位的技术要求，对电梯进行周期性的专业维护保养。

（一）维保单位的选择与合同管理

1.资质审查：严格审查维保单位的营业执照、特种设备安装改造维修许可证等资质文件，确保其具备相应能力。

2.合同明确：与维保单位签订规范的维保合同，明确维保范围、频次（如半月、月、季、半年、年度）、内容、质量标准、应急响应时间、双方权利义务及违约责任等。特别要注明维保记录的完整性要求。

（二）维保过程监督与确认

1.维保计划：督促维保单位根据电梯型号、使用年限及运行状况制定详细的维保计划，并严格按照计划执行。

2.过程监督：物业电梯管理人员应对维保工作进行现场监督，确保维保人员按规范操作，不走过场。

3.记录确认与存档：维保工作完成后，物业相关负责人需对维保记录进行仔细核对，确认维保项目、更换部件（如有）等信息无误后签字确认，并将维保记录存档备查。

（三）关键部件的检查与更换

对于电梯的安全部件，如安全钳、限速器、缓冲器、门锁装置等，必须严格按照安全技术规范的要求进行定期校验和维护。达到使用年限或性能下降的部件，应及时安排更换，确保其始终处于可靠工作状态。

二、应急处置机制与演练

即使有完善的预防措施，电梯故障仍可能发生。建立高效的应急处置机制，是保障乘客安全、减少故障影响的关键。

（一）故障应急响应流程

1.接警与信息核实：接到电梯困人或故障报告后，立即通过监控系统或派人现场核实情况，确认被困人数、所在楼层、有无人员受伤等信息。

2.安抚与沟通：立即通过对讲系统或其他方式与被困人员取得联系，告知救援正在进行，安抚其情绪，指导其保持冷静，切勿自行采取危险行为。

3.启动救援：若物业内部有持证救援人员且具备救援条件，可按预定方案实施救援；否则，立即通知签约维保单位，明确告知故障情况和准确位置，要求其在规定时间内抵达现场救援。同时，根据情况决定是否上报相关主管部门或拨打急救电话。

4.现场救援与后续处理：救援过程必须严格遵守安全操作规程，确保被困人员安全脱困。故障排除后，应对电梯进行全面检查，确认无安全隐患后方可恢复运行。

（二）应急预案与演练

物业管理单位应制定详细的电梯突发事件应急预案，并定期组织相关人员（包括物业管理人员和维保单位人员）进行应急演练，检验预案的可行性，提升应急处置能力。演练情况应有记录。

三、设备档案与记录管理

完善的档案记录是电梯全生命周期管理的基础，也是追溯问题、评估性能、承担责任的重要依据。

（一）档案建立与更新

应为每台电梯建立独立的设备档案，内容至少包括：电梯产品合格证、安装验收报告、使用登记证、历次维保记录、故障处理记录、定期检验报告、部件更换记录、相关法规文件及应急预案等。档案应指定专人管理，及时更新。

（二）记录规范化

日常巡检记录、定期维保记录、故障维修记录、应急演练记录等均应使用规范表格，内容详