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房屋登记官考试《房屋登记官模拟卷考点》新版含答案

一、物权基础与登记原则

1.根据《民法典》第208条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。考点：区分不动产与动产物权变动的生效要件（登记vs交付）。答案：不动产以登记为生效要件（法律另有规定除外），动产以交付为生效要件。

2.不动产登记遵循“属地登记”原则，即由不动产所在地的登记机构办理。跨行政区域不动产登记，由所跨区域的登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。考点：跨区域登记的处理规则。答案：协商→共同上级指定。

3.登记机构的职责包括：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。必要时可实地查看（如房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；在建建筑物抵押权登记；因不动产灭失导致的注销登记）。考点：登记机构可实地查看的情形。答案：首次登记、在建抵押登记、灭失注销登记。

二、登记类型与适用情形

4.首次登记：指不动产权利第一次登记。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。考点：首次登记的定义及例外。答案：首次登记是不动产权利的首次登记；国家所有的自然资源所有权可不予登记。

5.转移登记的情形包括：买卖、互换、赠与不动产；以不动产作价出资（入股）；法人或其他组织因合并、分立等原因导致不动产权利发生转移；不动产分割、合并导致权利发生转移；继承、受遗赠取得不动产权利；共有人增加或减少以及共有不动产份额变化；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移；因主债权转移引起不动产抵押权转移；因需役地不动产权利转移引起地役权转移等。考点：转移登记的常见情形。答案：上述9类情形均需办理转移登记。

6.变更登记的情形：权利人姓名、名称或身份证明类型、号码发生变更；不动产坐落、界址、用途、面积等自然状况变化；不动产权利期限、来源等权利状况变化；同一权利人分割或合并不动产；抵押担保范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位等抵押权内容变化；最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等内容变化；地役权利用目的、方法等内容变化；法律、行政法规规定的其他不涉及权利转移的变更情形。考点：变更登记与转移登记的核心区别。答案：变更登记不涉及权利主体变更（仅内容或自然状况变化），转移登记涉及权利主体变更。

7.预告登记的适用情形：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、行政法规规定的其他情形。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记失效情形：债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记。考点：预告登记的效力及失效条件。答案：未经同意处分不发生物权效力；失效条件为债权消灭或90日内未转本登记。

8.异议登记：利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记有效期为15日（自登记之日起），期间内未提起诉讼或仲裁，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担赔偿责任。考点：异议登记的申请条件、有效期及法律后果。答案：申请条件为权利人不同意更正；有效期15日；不当异议需赔偿。

三、登记程序与材料要求

9.申请不动产登记，申请人应填写登记申请书，并提交身份证明、权属来源证明、登记原因证明文件等材料。委托代理人申请的，需提交授权委托书（自然人处分不动产可公证委托）及代理人身份证明。考点：申请材料的基本要求。答案：需提交申请书、身份证明、权属来源/原因证明；委托需授权委托书及代理人身份证明。

10.登记机构受理条件：申请登记事项在本机构登记职责范围内；申请材料形式符合要求；申请登记的不动产权利与登记簿记载不冲突（异议登记除外）。不予受理情形：申请事项不属于登记范围；材料不齐全或不符合法定形式；申请登记的不动产不存在（已灭失且未办理注销）。考点：受理与不予受理的判断标准。答案：受理需符合职责范围、材料形式、权利不冲突；不予受理包括事项不符、材料不全、不动产不存在。

11.审核重点：查验材料是否齐全、真实、有效；核实不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备；审查申请登记的不动产权利是否清晰（是否存在查封、预告登记、异议登记等限制）；涉及他人利害关系的，需进行公告（如集体土地所有权首次登记、宅基地使用权及房屋所有权首次登记等）。考点：登记审核的核心内容。答案：材料真实性、权籍成果完备性、权利限制情况、必要公告。

12.登簿效力：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，自记载于登记簿时发生物权效力。发证要求：共有人申请登记