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房屋租赁合同履行风险防范

引言

房屋租赁是日常生活中最常见的民事法律行为之一，无论是个人租房居住，还是企业租赁办公场所，一份合法有效的租赁合同不仅是保障双方权益的“定海神针”，更是减少纠纷、维护交易秩序的重要依据。然而，在合同履行过程中，因条款约定不清、履约行为不当、突发情况处理失当等问题引发的争议屡见不鲜，小到押金退还纠纷，大到房屋损毁赔偿，不仅消耗双方时间精力，更可能造成经济损失。本文将围绕房屋租赁合同履行的全周期，从合同签订前的风险预判、履行中的行为规范、特殊情形的应对策略三个维度，系统梳理常见风险点并提出针对性防范建议，帮助租赁双方提前规避风险，构建更稳定的租赁关系。

一、合同签订阶段：风险防范的“先手棋”

合同签订是租赁关系建立的起点，也是风险防范的关键环节。许多后续纠纷的根源，往往在于签订合同时对主体资格、权利归属、条款细节等问题未进行充分核查与明确约定。只有在这一阶段“把好关”，才能为后续履行奠定坚实基础。

（一）主体资格审查：避免“无效合同”陷阱

房屋租赁合同的主体包括出租方与承租方，双方资格是否合法直接影响合同效力。对承租方而言，需重点核查出租方是否为房屋合法权利人；对出租方而言，则需确认承租方是否具备履约能力。

从出租方角度看，常见的“无权处分”风险包括：房屋产权存在共有情况（如夫妻共同财产、继承未分割的房产），但仅部分共有人签订合同；房屋已被抵押，抵押权人未同意出租；房屋属于公租房、廉租房等保障性住房，出租行为违反政策限制。例如，实践中曾出现子女擅自将父母名下房产出租，父母事后以“不知情”为由主张合同无效的案例，最终因承租方未核查产权证明导致损失。因此，承租方在签约前应要求出租方提供不动产权证书（或购房合同、公房租赁凭证等权属证明），并通过核对产权人姓名与身份证信息确认一致性；若房屋存在共有人，需取得所有共有人的书面同意；若房屋已抵押，应要求出租方出示抵押权人同意出租的证明文件。

对出租方而言，核查承租方资格主要是确认其身份真实性与履约能力。部分承租人可能使用虚假身份信息签约，或因经济状况恶化无法支付租金。建议出租方要求承租方提供身份证原件核对，并留存复印件；若为企业承租方，需核查营业执照、法定代表人身份证明等文件；对于长期租赁或租金较高的情形，可要求承租方提供收入证明、信用记录等辅助材料，降低“租霸”或“逃租”风险。

（二）条款约定明确：杜绝“模糊表述”隐患

合同条款是双方权利义务的具体载体，条款约定不清晰是引发纠纷的主要原因之一。实践中，因条款模糊导致的争议集中在租金支付方式、押金性质、维修责任、合同解除条件等方面。

租金支付条款需明确“金额、时间、方式”三要素。例如，“每月支付租金”的表述不够严谨，应具体为“每月5日前通过银行转账支付当月租金XX元至出租方指定账户（账号：*）”；若涉及租金递增，需明确递增比例、时间节点（如“第三年起每年租金在上一年基础上递增3%”）。押金条款需注明押金金额、用途及退还条件，避免使用“押金不退”等模糊表述，应具体为“租赁期满且房屋及设施无损坏、费用结清后，出租方应在7日内无息退还押金”。

维修责任的划分是另一大争议点。根据法律规定，房屋主体结构、自然损耗导致的维修责任一般由出租方承担，而承租方使用不当造成的损坏由其负责。但合同中若仅约定“维修由双方协商解决”，则可能引发推诿。建议明确“房屋墙面、屋顶漏水等结构性问题由出租方负责维修，且应在承租方通知后5日内处理；家具、电器因承租方使用不当损坏的，由承租方自行维修或赔偿”。

此外，合同解除条件需具体可操作。例如，“承租方逾期支付租金”的解除条款，应明确“逾期超过15日未支付租金的，出租方有权解除合同并收回房屋”；“房屋严重影响居住”的表述需细化为“房屋出现严重漏水、电路故障无法正常使用，且出租方在10日内未修复的，承租方有权解除合同”。

二、合同履行阶段：日常行为的“规范指南”

合同签订后，双方进入实际履约阶段。此阶段的风险多源于日常行为的不规范，如租金支付延迟、房屋使用不当、维修通知缺失等。只有严格按照合同约定履行义务，同时注意留存履约证据，才能有效避免争议。

（一）租金与费用支付：严守“时间线”与“凭证关”

租金支付是承租方的核心义务，延迟支付可能导致合同解除或违约金责任；而出租方若随意提高租金、拒绝接收合理支付，也可能构成违约。双方需严格按照合同约定的时间、金额、方式支付，并注意留存凭证。

承租方应建立租金支付提醒机制，避免因疏忽导致逾期。若因特殊情况需延迟支付，应提前与出租方协商并签订书面补充协议，明确延迟期限及违约责任（如“延迟支付期间按日0.5‰支付滞纳金”），避免口头承诺引发争议。支付时尽量通过银行转账或电子支付（如微信、支付宝），备注“XX月租金”，并保存转账记录；若现金支付，需要求出租方出具收条，注明“