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动迁房买卖合同

动迁房，即拆迁安置房，是政府在城市更新、基础设施建设等项目中，对被拆迁人进行安置所提供的房屋。由于其价格通常低于普通商品房，且存在一定的市场需求，动迁房的买卖行为在房地产交易中较为常见。然而，动迁房的产权性质复杂、交易流程特殊，使得动迁房买卖合同的签订与履行面临诸多法律风险和实践挑战。本文将围绕动迁房买卖合同的核心要素、常见风险及应对策略展开详细分析，为交易双方提供参考。

一、动迁房买卖合同的主体资格审查

在签订动迁房买卖合同前，对交易双方主体资格的审查是确保合同有效性的首要环节。对于出售方而言，其身份可能涉及被拆迁人、继承人、共有权人等多种情形，不同身份对应的权利处分能力存在显著差异。

被拆迁人作为动迁房的原始取得者，是最常见的出售主体。但需注意的是，动迁房的安置对象可能为家庭整体，而非单一被拆迁人。例如，在公房拆迁中，同住人可能基于拆迁政策享有安置利益；在私房拆迁中，房屋产权人的配偶、子女等可能因户籍、实际居住等因素成为共同被安置人。因此，出售方必须确保所有共有权人同意出售房屋，并在合同中签字确认。若部分共有权人未参与签约，可能导致合同效力瑕疵，甚至引发共有权纠纷。

此外，继承情形下的动迁房交易更需谨慎。若被拆迁人在取得动迁房后去世，其继承人需先完成继承权公证或通过诉讼确定继承份额，方可依法处分房屋。未办理继承手续的继承人直接出售房屋，属于无权处分行为，买卖合同可能因侵犯其他继承人权益而被认定为无效。

对于购买方而言，需核实自身是否具备当地的购房资格。近年来，多地实施房地产限购政策，购买方需满足户籍、社保缴纳年限、个税缴纳记录等条件。若购买方不具备购房资格，即使签订买卖合同，也可能因无法办理产权过户而导致合同目的无法实现，进而承担违约责任。

二、动迁房的产权状况与权利限制

动迁房的产权状况是影响买卖合同履行的核心因素，其产权类型、是否存在权利限制等问题直接关系到交易的安全性。

从产权类型来看，动迁房可分为“大产证”已办出但“小产证”尚未办理、“小产证”已办理但处于限制转让期内、以及完全产权的动迁房三类。“大产证”是开发商或拆迁单位取得的整栋房屋的初始登记证明，而“小产证”是被拆迁人作为个体取得的房屋所有权证。在“小产证”办理完毕前，动迁房的产权状态尚不明确，出售方仅享有基于拆迁安置协议的债权请求权，而非完整的所有权。此时签订的买卖合同虽可能被认定为有效，但无法及时办理过户手续，购买方面临出售方“一房二卖”、抵押房屋等风险。

部分动迁房在办理“小产证”后仍存在限制转让期。根据《上海市动迁安置房管理办法》等地方规定，动迁房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押。限制转让期内，房屋虽已确权，但无法进行交易过户，此类交易被称为“期房交易”或“限制期交易”。购买方需等待限制期满后方可办理过户，这期间房屋价格波动、出售方反悔等因素都可能导致合同履行受阻。

此外，动迁房可能存在其他权利限制，如抵押、查封等。出售方若在签订合同前将房屋抵押给金融机构或个人，且未告知购买方，将导致房屋在抵押期间无法过户；若房屋因出售方涉及债务纠纷被法院查封，买卖合同的履行将直接受到阻碍。因此，购买方在签约前应要求出售方提供房屋产权查询信息，或委托中介机构、律师进行尽职调查，明确房屋是否存在权利负担。

三、合同条款的核心内容与风险防范

动迁房买卖合同的条款设计需兼顾交易双方的权益，同时针对动迁房的特殊性设置风险防范条款。以下从价格条款、付款方式、过户与交房、违约责任等方面进行阐述。

（一）价格条款

动迁房的价格确定应遵循公平合理原则，通常参考周边同类房屋的市场价格，并在合同中明确约定总价款、单价及价格构成。需注意的是，部分动迁房可能存在面积差异，即合同约定面积与产权登记面积不一致。此时，合同应明确面积差异的处理方式：若面积误差在3%以内（含3%），按照合同约定价格多退少补；若误差超过3%，购买方有权选择解除合同或继续履行合同，继续履行的情况下，超出3%部分的房价款由出售方承担，不足3%部分由出售方双倍返还。

此外，价格条款中还需明确税费承担方式。动迁房交易涉及的税费包括契税、个人所得税、增值税及附加等，不同产权状态的动迁房适用的税费政策不同。例如，“小产证”满5年且为出售方唯一住房的动迁房，可免征个人所得税；而限制转让期内的动迁房交易，可能因无法及时过户而产生二次交易税费。合同中应清晰约定各项税费的承担主体，避免后续因税费问题引发争议。

（二）付款方式与资金安全

动迁房交易的付款方式需根据房屋的产权状态灵活设计，以保障资金安全。对于“小产证”尚未办理的动迁房，建议采用分期付款方式：签订合同时支付定金，待“小产证”办理完毕后支付部分首付款，剩余款项在过户当日支付。定金金额一般不超过总价款的20%，超过部分不产生定金罚则的效力。首付款的支付时间节