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公共租赁住房BOT建设模式：创新路径与实践探索

一、引言

1.1研究背景与意义

随着我国城镇化进程的加速，大量人口涌入城市，住房问题日益凸显。中低收入群体的住房困难成为社会关注的焦点，公共租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，旨在为这部分群体提供稳定、可负担的居住选择。然而，在公租房建设的推进过程中，面临着诸多严峻挑战，其中资金短缺问题尤为突出。

公租房建设需要巨额的资金投入，涵盖土地购置、房屋建设、配套设施完善等多个环节。以“十二五”期间为例，我国保障性安居工程计划建设3600万套，其中廉租房和公租房预计达1800万套，所需资金约4.93万亿元，廉租房和公租房部分资金需求就高达1.8万亿元。如此庞大的资金需求，单纯依靠政府财政投入远远不够。政府财政不仅要应对教育、医疗、基础设施等多领域的支出，还要考虑地区经济发展的平衡，难以将全部资金集中于公租房建设。且公租房租金收益相对较低，资金回收期长，社会资本参与的积极性也不高，导致公租房建设资金缺口巨大。

此外，传统的公租房建设模式效率低下。政府主导的建设模式中，存在审批流程繁琐、建设进度缓慢、管理不善等问题。从项目规划到最终建成投入使用，往往需要耗费较长时间，无法快速满足中低收入群体迫切的住房需求。建设过程中，由于缺乏有效的监督和激励机制，部分项目还出现质量不达标、配套设施不完善等情况，影响了公租房的使用效果和居住体验。

将BOT模式应用于公租房建设具有重大意义。BOT模式即建设-经营-移交（Build-Operate-Transfer），政府通过特许权协议，授权项目发起人联合其他公司成立项目公司，负责项目的融资、设计、建筑、运营和维护。在规定的特许期内，项目公司向使用者收取费用，回收成本并获取合理回报，期满后将项目无偿移交给政府。这一模式可以有效拓宽公租房建设的资金来源渠道，吸引民间资本和外资参与，缓解政府财政压力。还能充分发挥私营机构的能动性和创造性，利用其先进的技术和管理经验，提高公租房建设的效率和质量，缩短建设周期，使公租房更快地投入使用，惠及更多中低收入群体。

1.2国内外研究现状

国外对于BOT模式在公共租赁住房建设中的应用研究起步较早。在一些发达国家，如美国、英国、日本等，BOT模式已在基础设施和公共服务领域得到广泛应用，并积累了丰富的经验。美国在公共住房建设中，通过给予开发商税收优惠、贷款担保等政策支持，吸引私人资本参与，采用BOT模式建设了一批公共租赁住房项目，有效解决了部分低收入群体的住房问题。相关研究主要集中在BOT项目的风险评估、合同管理、政府监管等方面。学者们运用定量分析方法，如蒙特卡罗模拟、层次分析法等，对BOT项目的风险因素进行识别和评估，提出了风险分担和应对策略；在合同管理方面，强调合同条款的严谨性和灵活性，以保障各方利益；对于政府监管，研究如何建立有效的监管机制，确保项目的顺利实施和公共利益的实现。

国内关于BOT模式在公租房建设中的研究始于近年来公租房建设大规模推进时期。曹小琳、侯应侠分析了我国公租房建设资金短缺的现状，提出将BOT模式引入公租房领域，从土地供给、投资收益、特许期限三个方面对BOT模式应用的难点进行了分析，并提出相应的解决办法，还根据公租房特点提出了三点优化建议，设计出针对我国公租房项目的BOT运作模式与运行保障体系。王力明等以博弈模型为基础，以特许经营期和租金为决策变量，探讨了BOT融资模式在我国公租房建设中的可行性，建立了政府和社会资本的投资决策模型，找出公租房难以吸引民间资本的原因并给出相关激励政策。方珊珊和吴慧基于蒙托卡罗模拟模型，对BOT模式下公租房盈利的影响因素进行了分析，得出影响公租房盈利的主要因素并从成本和收入两个角度给予相关政策建议。

目前国内外研究仍存在一些不足之处。在风险评估方面，虽然已有多种方法，但对于BOT模式下公租房项目的特殊风险因素，如政策风险、租金违约风险等，研究还不够深入，缺乏全面、系统的风险评估体系；在激励政策研究方面，现有研究提出的政策建议多为宏观层面，缺乏具体的实施细则和操作流程，在实际应用中难以有效落实；在不同地区适应性研究方面，由于我国地域广阔，各地区经济发展水平、房地产市场状况差异较大，而现有研究较少考虑这些因素，对BOT模式在不同地区公租房建设中的适应性研究不足。

1.3研究方法与创新点

本文采用了多种研究方法。文献研究法，通过广泛查阅国内外相关文献，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告等，了解BOT模式在公共租赁住房建设中的研究现状、发展趋势以及存在的问题，为本文的研究提供理论基础和研究思路。案例分析法，选取国内外具有代表性的BOT模式公租房建设项目进行深入分析，如重庆某公