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CREV考试土地估价理论与方法核心考点速记手册

一、单选题（每题1分，共10题）

1.在土地估价中，以下哪项不属于土地估价的基本原则？

A.最有效使用原则

B.预期收益原则

C.供求原则

D.贡献原则

2.某城市商业用地土地使用权剩余年限为40年，根据当地土地增值率测算，年递增率为6%，则第20年的土地增值额约为多少？

（假设土地增值额按复利计算）

3.在成本法估价中，以下哪项不属于土地取得成本？

A.土地出让金

B.勘察费

C.建设工程费

D.前期开发费

4.某宗土地的基准地价采用楼面地价表示，假设该宗土地的总建筑面积为20000平方米，楼面地价为800元/平方米，则该宗土地的地价总额为多少？

5.在市场法估价中，选取可比案例时，以下哪项因素不应作为主要比较指标？

A.土地用途

B.交通条件

C.容积率

D.土地所有权性质

6.某宗工业用地出让年限为50年，根据当地政策，土地还原率为8%，假设该宗土地的年收益为100万元，则该宗土地的现值为多少？

7.在剩余法估价中，以下哪项是计算未来土地价值的关键因素？

A.土地开发成本

B.开发周期

C.土地还原率

D.以上都是

8.某城市住宅用地土地使用权出让年限为70年，根据当地市场调查，前10年土地增值率为10%，后60年土地增值率为7%，则该宗土地第40年的增值率约为多少？

9.在基准地价更新中，以下哪项方法不属于市场比较法？

A.平均法

B.分割法

C.比例法

D.系数调整法

10.某宗土地的出让金为5000万元，土地开发费为2000万元，基础设施建设费为1000万元，则该宗土地的完全价值为多少？

二、多选题（每题2分，共5题）

1.在土地估价中，以下哪些属于土地估价的基本原则？

A.最有效使用原则

B.预期收益原则

C.贡献原则

D.替代原则

E.供求原则

2.在成本法估价中，以下哪些属于土地取得成本？

A.土地出让金

B.勘察费

C.前期开发费

D.建设工程费

E.税费

3.在市场法估价中，以下哪些因素属于土地用途的修正因素？

A.土地用途类型

B.容积率

C.用地限制

D.土地位置

E.开发强度

4.在剩余法估价中，以下哪些因素会影响未来土地价值的计算？

A.土地开发成本

B.开发周期

C.土地还原率

D.土地增值率

E.土地市场风险

5.在基准地价更新中，以下哪些方法属于市场比较法？

A.平均法

B.分割法

C.比例法

D.系数调整法

E.系统分析法

三、判断题（每题1分，共10题）

1.土地估价的基本原则是静态的，不随市场变化而调整。

2.在成本法估价中，土地取得成本不包括税费。

3.市场法估价的核心是比较案例与待估宗地的差异修正。

4.剩余法估价适用于已建成或在建的房地产项目。

5.基准地价是政府根据区域土地市场状况评估的最高地价。

6.土地还原率是衡量土地投资收益的重要指标。

7.在土地估价中，土地增值率是固定不变的。

8.成本法估价适用于没有市场交易案例的土地。

9.土地估价报告中应详细说明估价依据和方法。

10.剩余法估价中的土地开发成本包括税费。

四、简答题（每题5分，共4题）

1.简述土地估价的基本原则及其在估价中的应用。

2.简述市场法估价的步骤及其关键点。

3.简述剩余法估价的基本原理及其适用条件。

4.简述基准地价更新的主要方法及其优缺点。

五、计算题（每题10分，共2题）

1.某宗土地出让年限为50年，剩余年限为30年，假设土地还原率为8%，年纯收益为100万元，请计算该宗土地的现值。

2.某宗商业用地土地使用权出让年限为40年，根据市场调查，前10年土地增值率为10%，后30年土地增值率为7%，请计算该宗土地第20年的增值率。

答案与解析

一、单选题答案与解析

1.D.贡献原则

解析：土地估价的基本原则包括最有效使用原则、预期收益原则、供求原则、替代原则、贡献原则。其中，贡献原则主要适用于评估土地与地上建筑物共同产生的收益贡献，不属于土地估价的基本原则。

2.土地增值额计算：

年递增率为6%，剩余年限为40年，第20年的增值额可用复利公式计算：

增值额=P×[(1+r)^n-1]

其中，P为初始地价（假设为1），r为年递增率（6%），n为年数（20）。

增值额=1×[(1+0.06)^20-1]≈0.425

若初始地价不为1，则需乘以初始地价。

3.C.建设工程费

解析：土地取得成本包括土地出让金、勘察费、前期开发费等，但建设工程费属于开发成本，不属于土地取得成本。

4.地价总额=楼面地价×总建