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资产评估师房地产评估方向考试复习指南

一、单选题（每题1分，共20题）

要求：选择最符合题意的选项。

1.某城市核心区域商业用地，土地使用权年限为40年，当前剩余年限为35年。根据市场比较法评估，若同类用地剩余50年使用权价格比35年使用权价格高12%，则折现率应调整（）。

A.增加0.5%

B.减少0.5%

C.增加1%

D.减少1%

2.某住宅小区共有200户业主，其中90户已申请安装电梯，但未获批准。评估该小区时，应如何处理电梯分摊面积？

A.全部计入建筑面积

B.按申请比例分摊

C.按已批准比例分摊

D.不计入建筑面积

3.评估某酒店时，收益法中不应考虑的项是（）。

A.年平均客房收入

B.年平均运营成本

C.营业税及附加

D.股东个人管理费用

4.某工业厂房建筑面积5000㎡，已使用10年，剩余使用年限30年。评估时发现部分承重柱存在轻微裂缝，应如何处理？

A.按原值折旧

B.降低成新率5%

C.重新鉴定剩余使用年限

D.不影响评估结果

5.某宗土地位于某二线城市，规划用途为商业与住宅混合用地，出让年限50年。评估时发现该地块容积率上限为4，实际已建成容积率3.5。若未来需调整容积率至4，增值额应如何计算？

A.按原容积率与调整后容积率的差值计算

B.按市场同类混合用地容积率溢价计算

C.按规划调整许可费计算

D.不产生增值

6.某在建工程已投入4000万元，剩余工程量需2000万元，当前市场同类工程造价为1800元/㎡，总建筑面积1.5万㎡。评估该在建工程价值时，重置成本应按（）计算。

A.4000万元+2000万元

B.1.5万㎡×1800元/㎡

C.（4000万元+2000万元）/1.5万㎡×1800元/㎡

D.1.5万㎡×1800元/㎡×80%

7.某商业综合体包含百货、餐饮、影院等业态，评估时采用收益法，应重点考虑（）。

A.各业态租金差异

B.综合体整体知名度

C.各业态空置率差异

D.运营管理团队背景

8.某宗土地位于某三线城市，出让年限40年，当前剩余年限25年。评估时发现该土地周边已建成大量同类项目，未来新增开发价值有限，应采用（）。

A.收益法为主，市场法为辅

B.市场法为主，成本法为辅

C.成本法为主，市场法为辅

D.路线价法为主

9.某住宅小区绿化率为35%，低于当地规范标准40%，评估时对价值的影响应为（）。

A.直接扣除5%价值

B.按绿化缺失比例折减物业费收益

C.不影响评估结果

D.要求开发商补足绿化后评估

10.某办公楼年租金收入800万元，运营成本200万元，空置率15%，折现率8%。评估该办公楼价值时，收益法计算结果应为（）。

A.（800×85%-200）/8%×[1-1/(1+8%)^50]

B.（800×85%-200）/8%×[1-1/(1+8%)^20]

C.（800×85%-200）/8%×[1-1/(1+8%)^30]

D.（800-200）/8%×[1-1/(1+8%)^20]

11.某宗土地位于某新开发区，当前规划为工业用地，但未来可能调整为商业用地。评估时需考虑（）。

A.土地增值潜力

B.规划调整可能性

C.土地污染风险

D.周边工业配套价值

12.某在建住宅项目已投入3000万元，剩余工程需1500万元，当前市场同类工程成本为3000元/㎡，总建筑面积2万㎡。评估时重置成本应为（）。

A.3000万元+1500万元

B.2万㎡×3000元/㎡

C.（3000万元+1500万元）/2万㎡×3000元/㎡

D.2万㎡×3000元/㎡×75%

13.某商业街商铺年租金收入100万元，运营成本30万元，空置率10%，折现率10%。评估该商铺时，收益法计算结果为（）。

A.（100×90%-30）/10%×[1-1/(1+10%)^20]

B.（100×90%-30）/10%×[1-1/(1+10%)^30]

C.（100-30）/10%×[1-1/(1+10%)^20]

D.（100×90%-30）/10%×[1-1/(1+10%)^40]

14.某宗土地位于某四线城市，出让年限40年，当前剩余年限20年。评估时发现该土地周边配套严重不足，未来开发价值有限，应采用（）。

A.市场法为主，收益法为辅

B.收益法为主，市场法为辅

C.成本法为主，市场法为辅

D.路线价法为主

15.某写字楼已使用8年，剩余使用年限42年。