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地产开发类项目跟投管理制度
（试行）
编制
__________
日期
__________
审核
__________
日期
__________
同意
__________
日期
__________
修订统计
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
审批人
目标
为了提升集团整体竞争力，促进集团和职员及利益相关方经过共同创业、共同经营、共担风险、共负盈亏方法共同成长，促进各级经营者从项目价值最大化角度经营项目，有效降低经营者利己短期行为，特制订本制度。
适用范围
适适用于集团起全部地产类新拓展项目。
跟投人员限为本集团职员，分为强制跟投和自愿跟投两类。
类型
机构范围
人员范围
强制跟投类
一线企业
一线企业总经理及管理班子全体组员
项目责任人及操盘关键团体、拓展部门第一责任人
集团
集团投资拓展、营销、工程、成本、设计、财务分管领导；拓展部门第一责任人
自愿跟投类
一线企业
项目所在一线企业职员
集团
集团副总监以上职员
术语和定义
无。
职责
集团执董会：是监督和指导本制度实施最高决议机构。
经营发展部：是本制度及其实施方案日常管理和协调实施归口机构。
关键活动描述
投资架构及出资管理
本制度根据每个项目设置一个虚拟股权架构进行运作。跟投人投资份额为单个项目标虚拟股权，跟投人优先享受项目收益分配但无项目决议表决权。
单个项目标股权总份额：根据项目开启会所确定项目资金峰值作为项目股权总份额。跟投人投资资金由投资人自行筹集，跟投人投资份额之外项目股权份额由集团出资。
项目跟投人投资总份额：单个项目全部跟投人投资总额标准上不超出该项目股权总份额5%—10%（具体跟投资金峰值百分比由项目开启会决议）。
集团投资拓展、营销、工程、成本、设计、财务分管领导，项目所在一线企业总经理及项目责任人等强制跟投人员认购金额不得低于50万；其它强制跟投人员认购金额不得低于25万。自愿跟投人员认购金额不得低于10万。
跟投人认购跟投份额超出企业限定额度时，除强制跟投人员所认份额外，标准上以个人缴款前后次序确定跟投人资格，最终认定资格方案由执董会确定。
对于自愿跟投人员，如在要求期限内资金不能到位，视自动放弃投资机会。
跟投资金缴纳时间：标准上为项目开启会后30个自然日内。具体按每个项目标操作方案实施。
项目收益分配模式
当项目结算时项目年化收益率小于等于0时：集团高管以下职员实施保本标准，由集团确保对跟投人所投入资金支付本金；集团高管则按风险共担、共负盈亏标准（不保本），跟投人年化收益率按项目年化收益率实施。
当项目结算时项目年化收益率大于0%小于等于8%时：全部跟投人年化收益率均按项目年化收益率实施。
当项目结算时项目年化收益率大于8%时：为了愈加好激励跟投人员为项目发明超额收益，在跟投人按股权百分比所应获收益外，对超出8%超额收益部分集团将给和额外激励。对集团高管和高管以下职员跟投人收益分别按以下公式实施：
集团高管以下职员收益：
跟投人收益率=项目年化收益率+（项目年化收益率-8%）*1
集团高管以下职员收益率（示例表）
项目年化收益率（静态）
1%
2%
3%
8%
9%
10%
11%
12%
跟投人年化收益率（静态）
1%
2%
3%
8%
10%
12%
14%
16%
集团高管收益：
跟投人收益率=项目年化收益率+（项目年化收益率-8%）*2
集团高管收益率（示例表）
项目年化收益率（静态）
1%
2%
3%
8%
9%
10%
11%
12%
跟投人年化收益率（静态）
1%
2%
3%
8%
11%
14%
17%
20%
其中，
项目年化收益率=项目净利润/项目资金峰值/投入本金回收周期
投入本金回收周期：跟投资金缴纳截止日至投入本金全部回收日时间（折算为年）。
项目资金分配管理及结算
当项目累计净现金流为正时，在确保项目正常运行基础上，经集团总裁办公会同意，集团及跟投人即日起即可按股权开始收回本金，本金回收工作完成时间必需在项目累计净现金流为正之日起90天内完成。
当项目签约销售面积达可售物业面积80%时（若有自持物业，则扣减自持物业后）即可进行跟投结算。未售部分以项目最终一期销售价格为基础，核实整体项目开发完成后项目标各项经营指标。
项目跟投结算周期通常不超出3年；对于周期超出3年项目，在实施跟投方案之前即行约定实施期限，通常根据不超出3年来设置分期分阶段实施。
退出机制
如项目需引入新投资方或对外转让股权，新投资方须无条件接收项目已实施跟投方案；或由集团对跟投人股份回购后再行转让，回购利率可在跟投方案实施前事先约定。
跟投职员跟随投资之行为不因职员离职、解聘、退休等原因而受到影响，职员离职后跟随投资协议之相关法律文件继续有效，职员继续负担跟随投资全部收益或风险。
调感人员仅参与到岗后新
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