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写字楼机电系统维护技术规范

一、引言

写字楼作为现代商业活动的核心载体，其机电系统的稳定、高效运行直接关系到入驻企业的日常运营、人员的舒适体验及物业的整体价值。本规范旨在为写字楼机电系统的日常维护、预防性保养及故障处理提供系统性的技术指导，确保各系统设备处于最佳工作状态，最大限度地减少故障停机时间，保障人身及财产安全，延长设备使用寿命，并实现节能环保的目标。

本规范适用于各类写字楼物业的机电系统维护管理工作，包括但不限于变配电系统、空调通风系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、楼宇自控系统及公共照明系统等。相关从业人员应严格遵循本规范要求，结合具体项目的设备特性与实际运行状况，制定详尽的维护计划并组织实施。

二、基本原则

1.安全第一，预防为主：将安全生产放在首位，严格遵守操作规程和安全标准。通过定期检查、预防性保养，及时发现并消除潜在隐患，防患于未然。

2.技术保障，规范操作：维护人员需具备相应的专业资质和技能，熟悉设备性能及技术参数。严格按照设备说明书、维护手册及本规范规定的流程进行操作。

3.全面覆盖，重点突出：对所有机电系统及设备进行全面维护管理，同时针对关键设备、核心系统及易损部件加强巡检和保养力度。

4.数据支撑，持续改进：建立完善的设备台账和维护记录制度，对设备运行数据、维护记录、故障情况进行统计分析，为优化维护策略、改进管理水平提供依据。

5.节能环保，绿色运营：在维护过程中，积极采用节能技术和环保材料，合理调整设备运行参数，降低能耗和对环境的影响。

三、维护职责分工

1.物业管理部门：负责机电系统维护工作的整体组织、协调、监督与考核。制定年度维护预算，审批维护计划，确保维护资源的落实。

2.工程技术部门（或维保团队）：具体执行机电系统的日常巡检、预防性保养、故障排除及应急抢修工作。负责维护记录的填写与归档，提出设备更新改造建议。

3.专业维保单位：对于部分技术含量高、需专业工具或授权的设备（如电梯、消防报警系统、中央空调主机等），应由具备相应资质的专业维保单位负责定期维护和专项检修。物业管理部门及工程技术部门对其工作质量进行监督与评估。

4.操作人员：严格按照操作规程正确使用各类设备，进行日常点检，发现异常情况及时上报。

四、主要系统维护技术要求

（一）变配电系统

1.维护目标：保障电力供应的连续性、稳定性和安全性，确保电压、频率在正常范围内，降低电能损耗。

2.日常巡检：

*每日检查高低压配电柜仪表指示是否正常，有无异常声响、异味、发热现象。

*检查变压器运行温度、油位（油浸式）、有无渗漏油及异常噪音。

*检查应急电源（EPS/UPS）的工作状态、电池电压及充放电情况。

*检查各级开关、断路器、接触器等连接部位是否紧固，有无过热氧化迹象。

3.定期保养：

*每月对配电柜、配电箱进行清扫除尘，检查指示灯、按钮是否完好。

*每季度对主要开关设备进行功能测试，检查操作机构灵活性。

*每年对变配电系统进行一次预防性试验，包括绝缘电阻测试、接地电阻测试等。

*按照电池制造商建议，定期对UPS/EPS电池进行充放电维护，确保其备用时间。

4.故障处理：发生停电或供电故障时，应立即启动应急预案，首先判断故障范围和性质，采取安全措施防止事故扩大，并及时组织抢修或联系供电部门。

（二）空调通风系统

1.维护目标：保证空调区域的温湿度、空气质量达到设计标准，系统运行稳定高效，能耗合理。

2.冷水机组（含热泵机组）：

*日常巡检：检查机组运行参数（温度、压力、电流、电压），油位、油压，有无泄漏，冷却塔水位、风机运行状况。

*定期保养：根据运行时间和水质情况，定期清洗或更换过滤器、冷凝器、蒸发器；检查制冷剂充注量；对润滑油进行分析或更换；对电机轴承进行润滑。

3.空调箱与新风机组：

*日常巡检：检查送回风温度、风压，风机运行有无异响、振动，过滤器压差。

*定期保养：每周清洗或更换空气过滤器；每月检查风阀、水阀动作是否灵活，清理凝结水盘；每季度检查风机皮带松紧度、电机轴承润滑，清洗表冷器、加热盘管。

4.风机盘管：

*定期清洗回风滤网、翅片；检查温控阀、电动两通阀工作是否正常；对风机轴承进行润滑，消除运行噪音。

5.通风系统：

*定期检查排风机、送风机运行状况，清理风道内杂物；确保消防排烟系统在火灾时能可靠启动。

6.冷却塔：

*定期检查风机、电机运行状况，补充或更换冷却水，进行水质处理，防止结垢和藻类滋生，清洗塔体和填料。

（三）给排水系统

1.维护目标：确保生活给水、排水、中水（如有）系统畅通，水质符合标准，各类水泵及控制设备运行正常。

2.生活给水系统：