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司法考试民法练习题附答案

2023年3月，某市居民甲（35岁，完全民事行为能力人）与乙（42岁，个体工商户）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其名下位于A区的一套建筑面积89平方米的住宅以260万元价格出售给乙。合同第3条约定：“乙应于合同签订后3日内支付定金50万元，剩余210万元于甲完成房屋过户登记手续当日一次性支付。”第5条约定：“若甲单方解除合同或未按约办理过户，需向乙支付违约金80万元；若乙逾期付款超过15日，甲有权解除合同并没收定金。”合同签订后，乙于3月5日通过银行转账支付甲50万元，甲出具收条注明“收到购房定金50万元”。

2023年4月10日，甲因经营餐馆资金周转困难，与丙（某商业银行）签订《抵押合同》，将上述房屋抵押给丙，担保甲向丙的300万元借款（期限1年），双方于4月15日办理了抵押登记。甲未将抵押事宜告知乙。

2023年5月20日，乙催促甲办理过户手续，甲以“房屋存在产权纠纷正在解决”为由拖延。乙经查询不动产登记系统发现房屋已抵押给丙，遂于5月25日向甲发送书面通知，要求甲10日内涂销抵押并办理过户，否则解除合同并索赔。甲收到通知后未予回应。

2023年6月1日，甲与丁（28岁，无业）签订《房屋租赁合同》，约定甲将该房屋出租给丁居住，租期3年，月租金3000元，丁需一次性支付3年租金10.8万元。丁于当日支付全部租金并入住，甲未告知丁房屋已出售及抵押的情况。

2023年7月1日，甲因餐馆经营失败无力偿还丙的借款，丙向法院申请实现担保物权。法院经审查裁定拍卖该房屋，戊（50岁，公司高管）以280万元竞得并于7月15日完成过户登记。戊要求丁搬离房屋，丁以“买卖不破租赁”为由拒绝。乙得知房屋被拍卖后，起诉甲要求解除《房屋买卖合同》，并主张甲双倍返还定金100万元或支付违约金80万元，同时赔偿因房价上涨造成的损失40万元（同地段同户型房屋此时市场价300万元）。

问题：

1.甲与乙签订的《房屋买卖合同》效力如何？乙支付的50万元性质如何认定？

2.丙的抵押权是否有效？甲将已出售的房屋抵押给丙，是否影响乙对房屋的权利？

3.丁的租赁权能否对抗戊的所有权？为什么？

4.乙主张解除《房屋买卖合同》是否有法律依据？乙能否同时主张双倍返还定金与违约金？若乙选择主张违约金，能否同时要求赔偿房价上涨损失？

5.戊取得房屋所有权后，乙对房屋是否还享有权利？乙可向甲主张哪些责任？

答案：

1.甲与乙签订的《房屋买卖合同》有效。根据《民法典》第143条，具备行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定及公序良俗的民事法律行为有效。本案中，甲、乙均为完全民事行为能力人，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故合同有效。乙支付的50万元性质为定金。甲出具的收条明确注明“购房定金”，且合同第3条约定了定金条款，符合《民法典》第586条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”的规定，应认定为定金。

2.丙的抵押权有效。根据《民法典》第402条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。甲与丙签订抵押合同并办理了抵押登记，抵押权已有效设立。甲将已出售但未过户的房屋抵押给丙，不影响乙对房屋的债权，但乙不能以此对抗丙的抵押权。因房屋所有权仍登记在甲名下，甲作为登记权利人有权处分（抵押）该房屋，乙仅基于合同享有债权请求权，而丙的抵押权为物权，根据“物权优先于债权”原则，乙的债权不能对抗丙的抵押权。

3.丁的租赁权不能对抗戊的所有权。根据《民法典》第405条，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，丙的抵押权于2023年4月15日登记设立，甲与丁的租赁合同签订于2023年6月1日（抵押权设立后），且甲未将抵押情况告知丁。因此，丁的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。戊通过拍卖取得房屋所有权后，有权要求丁搬离，丁的租赁权不能对抗戊的所有权。

4.乙主张解除合同有法律依据。根据《民法典》第563条第（三）项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。乙于5月25日书面要求甲10日内涂销抵押并办理过户（履行主要债务），甲未予回应，构成根本违约，乙有权解除合同。

乙不能同时主张双倍返还定金与违约金。根据《民法典》第588条第1款，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，乙只能选择其一主张。

若乙选择主张违约金，可同时要求赔偿房价上涨损失，但需以违约金不足以弥补损失为前提。根据《民法典》第585条第2款，约定的违约金低于造成的损失的，人民法