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注册房地产估价师考试大纲及备考策略

一、单选题（共10题，每题1分）

1.题目：根据《房地产估价规范》，不属于房地产估价基本程序的是？

A.确定估价基本事项

B.编制估价报告

C.实地查勘

D.评估市场价值

2.题目：某城市2019年新建商品住宅平均售价为12000元/平方米，2023年售价涨至15000元/平方米，年复合增长率约为？

A.5%

B.7.2%

C.9%

D.10.5%

3.题目：某商业地产租赁合同约定租金为5%，基础租金为50元/平方米·月，合同面积为2000平方米，空置率为10%，年有效租金收入为？

A.110万元

B.120万元

C.130万元

D.140万元

4.题目：采用成本法评估在建工程价值时，不包括的费用是？

A.土地取得成本

B.建安工程费

C.开发费用

D.投资利息

5.题目：某城市住宅土地使用权年限为70年，2020年取得，至2023年12月31日剩余年限为？

A.60年

B.58年

C.56年

D.54年

6.题目：某办公楼因市场供求变化导致价值下降，此现象属于？

A.功能性折旧

B.经济性折旧

C.物质性折旧

D.采光折旧

7.题目：根据《城市房地产抵押管理办法》，下列哪项不能作为抵押物？

A.以营利为目的的房屋

B.房地产开发用地

C.已依法公告列入拆迁范围的房屋

D.公共福利性质房屋

8.题目：某工业厂房重置成本为800万元，成新率为70%，其评估价值为？

A.560万元

B.600万元

C.640万元

D.720万元

9.题目：某城市商业地产最高容积率为5，某地块容积率为4，其土地价值相比容积率5的地块约为？

A.80%

B.85%

C.90%

D.95%

10.题目：采用市场法评估某住宅价值时，选取了三个可比案例，交易时间分别为2019年、2021年和2022年，应如何处理？

A.直接使用原始价格

B.仅使用2022年价格

C.进行时间修正

D.不考虑时间因素

二、多选题（共5题，每题2分）

1.题目：房地产估价报告应包含哪些内容？

A.估价对象描述

B.估价假设和限制条件

C.估价方法说明

D.估价结果

E.估价人员签名

2.题目：影响商业地产收益的主要因素包括？

A.租金水平

B.空置率

C.购物中心竞争

D.交通便利性

E.物业管理费

3.题目：采用成本法评估在建工程时，应考虑的费用包括？

A.土地费用

B.建安工程费

C.销售费用

D.管理费用

E.投资利息

4.题目：某城市住宅市场存在哪些常见风险？

A.房价波动

B.政策调控

C.资金链断裂

D.道路拥堵

E.学区变化

5.题目：房地产估价职业道德规范包括？

A.诚实守信

B.公正客观

C.保守秘密

D.接受监督

E.收费合理

三、判断题（共5题，每题1分）

1.题目：所有房地产估价都必须采用市场法。（×）

2.题目：经济性折旧是由于建筑物本身老化造成的价值损失。（×）

3.题目：同一宗房地产在不同目的下估价，结果可能不同。（√）

4.题目：房地产估价师可以同时为同一宗房地产的买方和卖方提供估价服务。（×）

5.题目：重置成本是指重新建造与原有建筑物完全相同的建筑物所需的费用。（√）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.题目：简述房地产估价的五大基本程序。

2.题目：简述影响商业地产租金水平的主要因素。

3.题目：简述房地产估价中的最高最佳使用原则。

五、计算题（共2题，每题10分）

1.题目：某住宅建筑面积300平方米，土地使用权年限为50年，2020年取得。已知同类住宅2019年售价为8000元/平方米，2023年售价为10000元/平方米，剩余年限土地使用权价值为重置成本的30%，重置成本为2500元/平方米。采用市场法和成本法相结合评估其价值（权重各50%）。

2.题目：某办公楼租赁合同约定租金为8%，基础租金为60元/平方米·月，合同面积为1500平方米，空置率为15%，物业管理费为租金的5%，运营费用为租金的20%。计算其年有效租金收入和运营成本。

答案及解析

一、单选题答案及解析

1.答案：B

解析：《房地产估价规范》规定的估价基本程序包括：确定估价基本事项、选择估价方法、搜集估价所需资料、实地查勘、测算估价价值、确定估价结果、撰写估价报告、交付估价报告。选项B“编制估价报告”属于最后步骤，而非基本程序本身。

2.答案：B

解析：年复合增长率计算公式为：(15000/12000)^(1/4)-1≈7.2%。2019年至2023年为4年，故取1/4次方。

3.答案：B

解析：有效