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2025年拍卖师不动产登记制度与房地产拍卖权属风险控制专题试卷及解析

2025年拍卖师不动产登记制度与房地产拍卖权属风险控制专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多长时间内办结不动产登记手续？

A、5个工作日

B、10个工作日

C、30个工作日

D、60个工作日

【答案】C

【解析】正确答案是C。《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A、B选项时间过短，D选项时间过长，均不符合法律规定。知识点：不动产登记办理时限。易错点：考生容易混淆不同类型登记的办理时限，需注意一般登记与特殊登记的区别。

2、在房地产拍卖中，拍卖标的物存在抵押权但未注销，买受人最可能面临的风险是？

A、土地使用权年限缩水

B、无法办理过户登记

C、房屋质量瑕疵

D、税费承担争议

【答案】B

【解析】正确答案是B。抵押权未注销会导致不动产存在权利负担，登记机构不予办理过户登记。A、C、D选项虽然也是常见风险，但与抵押权无直接关联。知识点：不动产权利负担对登记的影响。易错点：考生可能忽视抵押权等他项权利对过户的阻碍作用。

3、拍卖师在房地产拍卖前核实权属时，发现房屋实际面积与登记面积不符，应优先采取的措施是？

A、直接按登记面积拍卖

B、要求委托人补充测绘报告

C、按实际面积拍卖

D、终止拍卖程序

【答案】B

【解析】正确答案是B。面积差异属于重大权属瑕疵，拍卖师应要求委托人提供权威测绘报告以澄清事实。A、C选项可能引发后续纠纷，D选项过于极端。知识点：权属核实的基本要求。易错点：考生可能低估面积差异的法律后果。

4、根据《民法典》，不动产预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起多长时间内未申请登记的，预告登记失效？

A、30日

B、60日

C、90日

D、180日

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。其他选项不符合法律规定。知识点：预告登记的失效条件。易错点：考生容易混淆预告登记与异议登记的时效规定。

5、拍卖标的为划拨土地上的房产，买受人办理过户时必须补缴的费用是？

A、土地出让金

B、契税

C、个人所得税

D、增值税

【答案】A

【解析】正确答案是A。划拨土地转为出让土地需补缴土地出让金，这是过户的前提条件。B、C、D选项为常规税费，但非划拨土地特有的过户障碍。知识点：划拨土地的特殊性。易错点：考生可能忽略划拨与出让土地的税费差异。

6、不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不一致时，拍卖师应如何处理？

A、以登记簿为准

B、要求实际权利人出具声明

C、暂停拍卖并核实

D、按实际权利人信息拍卖

【答案】C

【解析】正确答案是C。权利人不一致属于重大权属风险，必须暂停拍卖并核实。A选项可能侵害实际权利人权益，B、D选项无法解决法律冲突。知识点：不动产登记簿的公信力与例外。易错点：考生可能过度信赖登记簿的公示效力。

7、拍卖师在审核房地产权属证明时，发现房屋被司法查封，正确的做法是？

A、隐瞒信息继续拍卖

B、要求委托人解除查封

C、在拍卖公告中披露

D、建议竞买人自行承担风险

【答案】B

【解析】正确答案是B。司法查封属于禁止转让情形，必须解除查封后才能拍卖。A、D选项违法违规，C选项无法解决根本问题。知识点：司法查封对拍卖的影响。易错点：考生可能低估查封的法律后果。

8、根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记以什么为单位进行？

A、土地

B、房屋

C、不动产单元

D、权利人

【答案】C

【解析】正确答案是C。《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。A、B选项不完整，D选项错误。知识点：不动产登记的基本单位。易错点：考生可能混淆登记客体与主体。

9、拍卖标的为在建工程，买受人最需要关注的权属风险是？

A、施工许可证过期

B、土地使用权性质

C、工程验收备案

D、预售许可证

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地使用权性质决定在建工程的合法性，是核心风险。A、C、D选项虽然重要，但次于土地问题。知识点：在建工程的特殊风险。易错点：考生可能过度关注工程手续而忽视土地问题。

10、不动产异议登记的有效期为多长时间？

A、15日

B、30日

C、60日

D、90日

【答案】A

【解析】正确答案是A。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记有效期15日。其他选项不符合规定。知识点：异议登记的时效性。易错点：考生容易混淆异议登记与预告登记的时效。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、拍卖师在房地产拍卖前应核实的权属文