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建筑物区分所有权纠纷

引言

随着城市化进程的加速，高层住宅、商业综合体等建筑物形态日益普遍，“楼上楼下”的居住模式成为大多数城市居民的生活常态。这种”共享空间”的居住方式，催生出一种特殊的物权形态——建筑物区分所有权。它既是业主对专有房屋的独立支配权，也是对电梯、楼道等共有部分的共同管理权，更是参与小区公共事务决策的成员权。然而，这种”权利交织”的特性，也使得实践中因权利边界不清、义务履行失衡引发的纠纷屡见不鲜。从业主私搭乱建到公共收益分配争议，从物业不作为到业委会决策冲突，建筑物区分所有权纠纷已成为基层社会治理中不可忽视的矛盾类型。本文将围绕这一主题，从核心内涵、常见纠纷、成因分析到解决路径展开系统探讨。

一、建筑物区分所有权的核心内涵与法律基础

（一）概念的三层维度解析

建筑物区分所有权并非单一权利，而是由”专有所有权”“共有部分持分权”“成员权”构成的复合权利体系。其中，专有所有权是基础，指业主对其购买的房屋套内空间（如卧室、厨房、卫生间等）享有的占有、使用、收益和处分的权利，这部分权利具有排他性，如同”私人领地”般受法律严格保护。共有部分持分权则是业主对专有部分以外的公共区域（如楼梯间、电梯井、小区绿地、公共停车位等）享有的共同所有权，这种权利不划分具体份额，但需通过集体决策行使。成员权是前两者的延伸，指业主作为区分所有权人团体（如业主大会）成员，参与制定管理规约、选举业委会、监督物业服务等公共事务的权利，本质上是对共有部分管理的”话语权”。

（二）法律规范的支撑体系

我国对建筑物区分所有权的规范主要体现在《民法典》物权编中。法律明确”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，并细化了共有部分的范围（如建筑区划内的道路、绿地、公用设施等）、业主权利行使方式（如业主大会表决规则）、物业与业主的权利义务边界等内容。此外，《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等行政法规和部门规章，进一步补充了业主自治的操作流程，为纠纷解决提供了制度依据。这些法律规范共同构建了”权利有边界、行权有规则、争议有依据”的制度框架。

二、常见纠纷类型与典型场景

（一）专有部分使用纠纷：权利行使的”越界”争议

专有部分虽属业主私人领域，但法律明确要求”不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益”。实践中常见的越界行为包括：一是结构改造类，如业主为扩大使用面积，擅自拆除承重墙、在阳台搭建封闭式阳光房（超出建筑规划许可范围），导致房屋整体承重结构改变，楼下业主担心安全隐患而起诉；二是功能改变类，如将住宅改为棋牌室、美容工作室，产生噪音、人员流动频繁等问题，影响相邻业主生活安宁；三是设施侵占类，如在楼道内堆放杂物、将空调外机安装在邻居外墙表面，侵害他人对共有部分的合理使用权。例如某小区曾发生业主将客厅与阳台之间的承重墙拆除，导致楼上住户墙面出现裂缝，其他业主联合起诉要求恢复原状的典型案例。

（二）共有部分管理纠纷：利益分配的”蛋糕切割”难题

共有部分的管理涉及全体业主的共同利益，最易引发争议的领域包括：其一，公共收益分配，如电梯间广告、小区公共停车位出租、屋顶广告牌等收益，部分物业未公示收支明细，或直接将收益用于抵扣自身管理成本，业主质疑”公共收益被私吞”；其二，维修资金使用，小区公共区域（如屋顶漏水、电梯故障）需要动用专项维修资金时，因”双三分之二业主同意”的表决门槛较高，部分业主因长期未参与公共事务，导致维修事项久拖不决；其三，共有部分使用冲突，如个别业主占用公共绿地种菜、在公共楼道内停放电动车，其他业主认为侵害了自己对共有部分的平等使用权。某老旧小区曾因公共停车位不足，部分业主私自安装地锁，引发群体冲突，最终通过诉讼才得以解决。

（三）成员权行使纠纷：自治组织的”运作失灵”困境

成员权的行使依赖业主大会、业委会等自治组织的有效运作，但实践中常出现”运作失灵”现象：一是业委会成立难，尤其是老旧小区，因业主年龄偏大、流动性高、参与意识弱，导致无法达到”双过半”业主参与的成立条件；二是业委会权力失范，部分业委会成员利用职务便利，在选聘物业、公共收益管理中暗箱操作，引发其他业主不满；三是业主大会决策效力争议，如部分业主以”未收到通知”“表决程序不合法”为由，拒绝执行业主大会关于物业费调整、公共区域改造的决议，导致决策无法落地。某新建小区曾因业委会未经充分协商，擅自与物业公司签订”高价服务合同”，被业主以”程序违法”为由起诉至法院，最终判决合同无效。

三、纠纷成因的多维透视

（一）法律规范的”模糊地带”

尽管《民法典》对建筑物区分所有权作出了原则性规定，但部分关键问题仍缺乏具体操作标准。例如，共有部分的范围界定，法律仅列举了”道路、绿地、公用设施”等，却未明确”外墙面、屋顶平台”等特殊