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资深CREV：如何通过土地估价师资格考试的秘诀

土地估价师资格考试：核心考点与应试策略测试题

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市商业用地地价评估中，采用市场比较法时，应重点考虑哪些因素对地价的影响？（★上海地域特色★）

A.交通可达性

B.商业氛围

C.周边产业聚集度

D.以上都是

2.农用地分等定级中，某区域耕地质量等别下降的主要原因可能是？（★北方旱作区案例★）

A.土壤盐碱化

B.城镇扩张

C.水利设施不足

D.以上都是

3.基准地价更新时，采用收益法评估的收益年限应如何确定？（★深圳经济特区规定★）

A.按剩余出让年期计算

B.按法定最高出让年期计算

C.按实际使用年限计算

D.以上都不对

4.征地补偿中，青苗补偿标准的确定主要依据？（★农村土地制度改革试点★）

A.作物生长周期

B.当地市场行情

C.政府政策文件

D.以上都是

5.土地估价报告中，哪项内容属于风险提示的范畴？（★风险评估实务★）

A.宗地位置分析

B.估价假设前提

C.市场交易案例

D.土地权利限制

6.某工业用地宗地形状狭长，导致地价偏低，应如何修正？（★珠三角制造业用地评估★）

A.采用年期修正

B.采用形状修正系数

C.增加交易案例数量

D.调整剩余年限

7.征地拆迁中，地上附着物补偿标准通常参考？（★不动产评估实务★）

A.重置成本

B.市场交易价

C.账面价值

D.以上都不对

8.基准地价编制中，样本数据数量应满足什么要求？（★国家土地督察要求★）

A.不少于20宗

B.不少于30宗

C.涵盖主要用途类型

D.以上都对

9.土地估价中，假设开发法适用于哪种情形？（★房地产开发项目评估★）

A.商业综合体

B.待拆迁改造地块

C.原有工业用地转型

D.以上都对

10.农村集体经营性建设用地入市时，地价评估应遵循的原则是？（★“三块地”改革★）

A.同等入市原则

B.市场定价原则

C.政府调控原则

D.以上都对

二、多选题（共5题，每题2分）

1.土地估价报告中，哪些内容属于估价假设与限制条件？（★报告编制规范★）

A.土地用途限制

B.交易年期设定

C.容积率调整

D.市场风险提示

2.农用地分等定级中，哪些因素属于自然质量因素？（★耕地质量评价★）

A.土壤质地

B.水源条件

C.交通便捷度

D.作物产量潜力

3.征地补偿中，哪些项目属于地上附着物补偿范围？（★拆迁实务★）

A.建筑物

B.树木

C.地下管线

D.青苗

4.基准地价更新时，采用收益法评估的关键参数包括？（★收益法实务★）

A.土地年收益

B.投资回报率

C.土地还原率

D.开发成本

5.土地估价中，哪些方法适用于住宅用地评估？（★不同用途评估方法★）

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

三、判断题（共10题，每题1分）

1.土地估价师在评估过程中，必须保证估价结果的客观性。（★职业道德规范★）

（对/错）

2.基准地价是政府制定的区域土地平均价格，不适用于具体宗地评估。（★地价体系概念★）

（对/错）

3.农用地分等定级中，等别越高，代表耕地质量越好。（★分等定级标准★）

（对/错）

4.征地补偿中，货币补偿必须高于房屋重置成本。（★拆迁补偿政策★）

（对/错）

5.假设开发法中，开发完成后的地价应扣除建安成本。（★估价实务★）

（对/错）

6.农村集体经营性建设用地入市时，地价评估必须由政府定价。（★入市改革政策★）

（对/错）

7.土地估价报告中，市场交易案例应满足供需关系真实原则。（★案例选取标准★）

（对/错）

8.基准地价更新时，可采用多种估价方法进行交叉验证。（★估价方法组合★）

（对/错）

9.征地拆迁中，青苗补偿标准不得低于当地市场价值。（★补偿标准要求★）

（对/错）

10.土地估价师在执业过程中，可接受委托方额外利益。（★职业道德规范★）

（对/错）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述土地估价中市场比较法的三大修正因素及其修正方向。（★估价方法核心★）

2.在征地拆迁中，土地补偿费和安置补助费的计算依据是什么？（★征地政策实务★）

3.假设开发法中，开发成本如何估算？（★成本构成分析★）

五、论述题（1题，10分）

结合某城市商业用地评估案例，论述如何综合运用多种估价方法提高评估结果的准确性。（★实务综合应用★）

答案与解析

一、单选题答案

1.D

2.A

3.B

4.D

5.B

6.B

7.A

8.D

9.D

10.B

解析：

1.商业用地评估需综合考虑交通、商业氛围、产业聚