投资性房地产会计处理实务.docxVIP

投资性房地产会计处理实务

在当前的经济环境下，房地产不仅是重要的生产生活资料，也是企业进行投资、实现资产增值和获取稳定收益的重要手段。投资性房地产作为一项特殊的资产，其会计处理与自用房地产、存货有着显著差异，直接影响企业的财务状况和经营成果列报。本文将结合实务操作，系统梳理投资性房地产的界定、确认、计量、转换及处置等环节的会计处理要点，旨在为财务人员提供清晰、实用的操作指引。

一、投资性房地产的界定与范围

准确界定投资性房地产是进行后续会计处理的前提。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其核心特征在于“投资性”，即持有目的并非用于企业自身生产经营活动或对外销售。

实务中，投资性房地产主要包括以下三类：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。需要特别注意的是，自用房地产（如企业办公楼、厂房）和作为存货的房地产（如房地产开发企业待售商品房）不属于投资性房地产范畴。此外，某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，若能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分应当确认为投资性房地产；若不能单独计量和出售，则整项房地产应视为自用房地产。

二、投资性房地产的确认与初始计量

投资性房地产的确认需同时满足两个条件：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。通常情况下，投资性房地产的确认时点为租赁期开始日（对于已出租的房地产）或企业意图以增值为目的持有土地使用权的决策日（结合管理层决议等证据）。

初始计量方面，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。其成本构成因取得方式不同而异：

1.外购投资性房地产：成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。例如，购买过程中发生的契税、印花税、手续费等。若购入的房地产部分用于出租或资本增值、部分自用，且可单独计量，则应按合理方法对总成本进行分摊。

2.自行建造投资性房地产：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用以及分摊的间接费用等。需注意，建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

3.其他方式取得：如非货币性资产交换、债务重组等方式取得的投资性房地产，其初始成本应按照相关会计准则的规定确定，通常以公允价值为基础计量，除非公允价值无法可靠取得。

三、投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种，企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时才可以采用公允价值模式计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（一）成本模式

在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定进行处理。

*计提折旧或摊销：对于建筑物类投资性房地产，参照固定资产计提折旧的方法和年限，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧”科目；对于土地使用权类投资性房地产，参照无形资产摊销的方法和年限，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计摊销”科目。

*租金收入：企业取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目，并按规定计算缴纳相关税费。

*减值处理：如果投资性房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。

成本模式的优点是会计处理相对简单，且符合历史成本原则，便于理解和操作，不易受市场波动影响。但其缺点是无法及时反映投资性房地产的市场价值变化。

（二）公允价值模式

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

在公允价值模式下：

*不计提折旧或摊销：企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。

*公允价值变动处理：资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值