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物业管理设施设备维护标准手册

前言

本手册旨在规范物业管理区域内各类设施设备的维护保养工作，确保其安全、稳定、高效运行，延长使用寿命，为业主及使用人提供舒适、便捷、安全的居住和工作环境。手册内容基于国家相关法律法规、行业标准及实践经验编制，适用于本物业管理区域内所有公共设施设备的日常管理与维护。各相关岗位人员应认真学习并严格遵照执行。

第一章总则

1.1维护目标

设施设备维护工作以“预防为主，防治结合”为方针，通过科学的维护管理，确保设施设备处于良好运行状态，保障物业功能的正常发挥，降低故障率，控制维护成本，提升物业整体品质。

1.2适用范围

本手册适用于物业管理区域内的房屋本体结构、公共给排水系统、供配电系统、暖通空调系统、消防系统、电梯系统、安防系统、环境卫生设施、智能化系统及其他公共设施设备的维护保养与管理。

1.3基本原则

1.安全性原则：所有维护操作必须以确保人身和设备安全为首要前提，严格遵守安全操作规程。

2.规范性原则：维护工作应遵循国家及行业相关规范、标准及本手册规定，确保操作的标准化和规范化。

3.计划性原则：制定详细的年度、季度、月度维护计划，并根据设备运行状况动态调整，确保维护工作有序进行。

4.及时性原则：对发现的故障或隐患，应及时组织修复，避免小问题演变成大故障，影响设备正常运行。

5.经济性原则：在保证维护质量的前提下，合理控制维护成本，优化资源配置，提高维护效益。

6.记录追溯原则：详细记录维护工作的全过程，包括维护内容、时间、人员、发现的问题及处理结果，确保维护工作可追溯、可评估。

1.4责任分工

1.物业管理处负责人：对本物业区域内设施设备维护工作负总责，审批维护计划及重大维修方案，监督维护工作的落实。

2.工程技术部（或设施设备主管）：具体负责设施设备维护管理工作的组织、实施、指导和监督，制定维护计划，组织专业培训，检查维护记录，协调外部专业单位。

3.专业技术人员/技工：按照维护计划和操作规程，具体实施设施设备的日常巡检、清洁、润滑、调整、紧固、预防性试验及故障排除等工作，并做好详细记录。

4.相关岗位人员（如客服、安保、保洁）：协助进行设施设备的日常巡查，发现异常情况及时上报工程技术部。

第二章房屋本体及附属设施维护

2.1房屋结构

1.日常巡检：定期检查房屋主体结构（梁、柱、板、承重墙）有无变形、裂缝；墙体、地面、顶棚有无起砂、空鼓、渗漏、脱落；门窗开启是否灵活，密封是否完好。

2.维护要求：对发现的轻微裂缝、渗漏等应及时修补；结构部件出现异常变形或较严重损坏时，应立即上报并组织专业评估，制定修复方案。

3.注意事项：严禁擅自改变房屋主体结构和承重结构；严禁在承重墙上开凿洞口或增设管线。

2.2公共区域及附属设施

1.楼梯间、通道：地面平整、无破损、无积水；扶手、栏杆牢固、无松动、无锈蚀；墙面、顶棚整洁、无蛛网、无明显污渍；照明灯具完好、亮度充足。

2.屋面及天台：定期检查屋面防水层有无破损、起鼓、开裂；排水口、天沟有无堵塞；女儿墙、避雷设施是否完好；屋面杂物及时清理。

3.散水、排水沟、集水井：保持畅通，无堵塞、无破损；雨后及时清理积水，检查有无沉降、开裂。

4.门牌、标识：清晰、完好、规范，如有损坏或模糊应及时更换。

第三章给排水系统维护

3.1供水系统

1.水泵房：

*环境整洁，通风良好，无杂物堆放。

*水泵运行平稳，无异常噪音、振动，轴承温度正常。

*压力表、控制柜仪表指示准确，各类阀门开关灵活、状态正确。

*定期检查、清洁或更换水泵过滤器、机械密封。

*备用泵应定期进行试运行，确保应急时能正常启动。

2.水箱/水池：

*严格按照规定周期进行清洗消毒，并取得水质检测合格报告。

*检查液位计、溢流管、透气帽、人孔盖等是否完好。

*内壁防腐层完好，无锈蚀、渗漏。

3.供水管网及附属设施：

*定期巡检管道有无渗漏、锈蚀，阀门开关是否灵活。

*公共区域水龙头、角阀、水表等完好，无滴漏。

*发现管道漏水或爆管，应立即采取措施止水，并组织抢修。

3.2排水系统

1.排水管道：

*定期对公共区域排水立管、横管、地漏进行检查和疏通，确保排水畅通。

*检查管道接口有无渗漏，管道有无破损、下沉。

2.化粪池/隔油池：

*定期进行清掏和维护，防止堵塞和溢出。

*检查池体有无渗漏，井盖是否完好。

3.集水井及排污泵：

*定期清理集水井内杂物，保持水位在正常范围。

*排污泵应定期试运行，检查自动启停功能是否正常，确保雨季或积水时能有效排水。

第四章供配电系统维护

4.1高压配电设备

（注