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房地产评估师综合评审考核题库

一、单选题（每题2分，共20题）

1.某城市核心区域一栋写字楼，土地使用权年限为40年，剩余年限为35年。根据当地市场规律，土地使用权年限对房地产价值的影响在剩余年限为50年时最大，则该写字楼当前土地使用权年限对其价值的影响系数约为多少？

A.0.6

B.0.7

C.0.8

D.0.9

2.某住宅小区的绿化率低于当地规范要求，但业主满意度较高。在评估该小区住宅价值时，应如何处理绿化率缺陷的影响？

A.完全不考虑，因业主满意度高

B.按照规范要求扣减一定比例的评估值

C.结合市场比较法，参考同类小区的溢价情况给予补偿

D.由开发商承担修复费用后重新评估

3.某商业综合体包含餐饮、零售和办公业态，评估时需分别计算各业态的收益，最终汇总。若某餐饮店租户长期亏损，但周边商业氛围浓厚，则评估时应如何处理？

A.直接忽略该业态的收益贡献

B.按零收益计算，但考虑未来转租可能性

C.按同类餐饮店平均收益计算

D.由业主承担亏损，不计入评估值

4.某工业用地在评估时发现其规划用途与实际用途不符，实际已用于仓储，但规划为工业生产。评估时宜采用哪种方法？

A.按实际用途评估，忽略规划限制

B.按规划用途评估，但考虑已投入成本

C.比较法为主，结合剩余年限修正

D.由政府重新审批后按新用途评估

5.某农村集体建设用地通过“三块地”改革转为商业用地，评估时需考虑哪些关键因素？

A.土地性质变更的税费

B.周边商业开发强度

C.农民安置补偿方案

D.以上全部

6.某在建工程因资金问题停工两年，评估时需确定其续建后的价值。此时应重点考虑哪个因素？

A.停工期间的资产减值

B.续建所需的额外成本

C.市场对项目重启的预期

D.开发商的信用风险

7.某公寓楼大堂和电梯间维护良好，但部分公共区域老化。评估时如何体现其“加分项”？

A.直接提高评估值10%

B.在比较法中选取类似物业时优先考虑

C.通过重置成本法计算额外维修费用后抵扣

D.由物业费补偿，不计入评估值

8.某城市旧城区改造项目，评估时需考虑历史建筑保护要求。若某栋建筑需保留原结构，则评估时如何处理？

A.按现状价值评估，不计保护成本

B.在重置成本法中增加保护措施费用

C.按改造后的预期价值评估，忽略保护限制

D.由政府补贴，不计入评估值

9.某酒店因疫情长期空置，评估时需考虑其抗风险能力。此时应重点分析什么？

A.管理团队的应急方案

B.周边商务需求恢复情况

C.酒店租金减免政策

D.以上全部

10.某临街商铺因道路拓宽需重新装修，评估时如何体现其改造价值？

A.按现状价值评估，忽略改造收益

B.在收益法中增加改造后的预期收益

C.按重置成本法计算装修费用后加价

D.由政府补贴，不计入评估值

二、多选题（每题3分，共10题）

1.评估某商业地产时，以下哪些因素会影响其收益测算？

A.周边交通枢纽的便捷性

B.商铺的临街宽度

C.市场租金水平

D.租户的信用风险

E.政府的税收优惠政策

2.某在建工程评估时，以下哪些情况会导致评估价值降低？

A.资金链断裂风险

B.周边新增竞争项目

C.原设计被审批否决

D.建筑材料价格上涨

E.政府环保要求提高

3.评估某农村宅基地房屋时，以下哪些因素需重点考虑？

A.房屋的建造年代和结构安全

B.宅基地的流转政策

C.周边土地开发潜力

D.村民的拆迁补偿标准

E.房屋的装修程度

4.某写字楼因租户大量流失，评估时需分析哪些原因？

A.租金过高导致退租

B.周边新开竞争性写字楼

C.管理服务不到位

D.城市产业布局调整

E.业主上调租金

5.评估某工业厂房时，以下哪些因素会影响其价值？

A.厂房的层高和荷载能力

B.周边物流配套完善度

C.土地用途的合规性

D.厂房已投入的环保改造费用

E.政府的产业扶持政策

6.某住宅小区因物业管理问题导致业主投诉率高，评估时如何处理？

A.在比较法中选取类似小区时考虑溢价

B.在收益法中降低净运营收益

C.按重置成本法增加维修费用

D.由开发商承担整改费用后重新评估

E.直接忽略，因业主满意度高

7.某商业综合体包含多种业态，评估时需考虑哪些协同效应？

A.餐饮与零售的互补性

B.办公与零售的客流转化

C.周边交通枢纽的辐射范围

D.物业管理的统一性

E.政府的商业补贴政策

8.某在建工程因政策变化需调整用途，评估时如何处理？

A.按原规划用途评估，但考虑政策风险

B.按新用途评估，但减去已投入成本

C.比较法为主，参考同类物业溢价

D.由政府重新审批后按新