物业服务合同终止流程及范本.docxVIP

物业服务合同终止流程及范本

在物业管理活动中，物业服务合同的终止是一个涉及多方权益、需要严谨操作的重要环节。无论是业主大会决定选聘新的物业服务企业，还是物业服务企业因自身原因无法继续提供服务，抑或是合同到期自然终止，都必须遵循法定程序和合同约定，确保平稳过渡，维护业主、物业服务企业以及相关各方的合法权益。本文将详细阐述物业服务合同终止的一般流程，并提供相关法律文书的参考范本，以期为实践操作提供专业指引。

一、物业服务合同终止的一般流程

物业服务合同的终止流程并非一蹴而就，而是一个包含决策、通知、协商、交接等多个环节的系统性过程。各方应本着诚实信用、公平合理的原则，积极配合，妥善处理。

（一）终止原因的确认与决策

合同终止的第一步是明确终止原因，并履行相应的决策程序。常见的终止原因包括：

1.合同到期终止：物业服务合同约定的服务期限届满，双方未达成续签协议。此时，若业主大会决定不再续聘原物业服务企业，或物业服务企业决定不再续约，合同即行终止。

2.协商一致终止：在合同履行过程中，业主委员会（或业主大会）与物业服务企业经协商一致，同意提前终止合同。

3.单方解除合同：

*业主方解除：根据《物业管理条例》等相关法律法规，业主大会有权解聘物业服务企业。通常需要业主大会依法表决通过，并符合法定或约定的解除条件，如物业服务企业未按合同约定提供服务，经催告后仍未改正等。

*物业服务企业解除：物业服务企业在特定情况下也可单方解除合同，如业主长期拖欠物业费导致合同目的无法实现，或出现不可抗力致使合同无法继续履行等，但需提前通知并遵循法定程序。

在此阶段，核心在于确保决策程序的合法性。特别是业主方提出终止合同，必须严格按照《民法典》及《物业管理条例》的规定，召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（具体比例需参照当地规定及业主大会议事规则）。

（二）提前通知与书面送达

一旦终止合同的决策做出，提议终止的一方应按照合同约定或法律规定，提前向对方发出书面的《物业服务合同终止通知书》。

*通知期限：《民法典》第九百四十七条规定，物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。对于提前解除合同的通知期限，若无特别约定，亦应给予对方合理的准备时间，实践中通常参照上述九十日的标准。

*通知内容：通知书应明确载明原物业服务合同的基本信息（合同编号、签订日期、服务期限等）、终止合同的原因、合同终止的具体日期、后续交接安排的初步意见等。

*送达方式：为确保通知的法律效力，建议采用书面形式，并通过邮寄（如EMS特快专递，注明“物业服务合同终止通知书”字样，并保留邮寄凭证）、当面送达（由接收方签字确认）等可追溯的方式送达。若合同中约定了特定的送达地址和联系人，应按约定执行。

（三）成立交接小组与制定交接方案

在合同终止通知发出后，双方应尽快成立由业主委员会代表、物业服务企业代表、可能的新选聘物业服务企业代表（若已确定）以及社区居委会或街道办事处代表（作为监督方）组成的物业交接小组。交接小组的主要职责是：

1.制定详细交接方案：明确交接的范围、内容、标准、时间表、责任分工以及应急处理预案。

2.组织协调交接工作：确保各方在交接过程中沟通顺畅，及时解决出现的问题。

3.监督交接过程：保证交接工作的公开、公平、公正，防止资产流失或资料损毁。

（四）物业资料与财物的交接

这是合同终止流程中最为关键的环节，直接关系到物业管理的连续性和业主的切身利益。交接内容主要包括：

1.物业档案资料交接：

*竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

*设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

*物业质量保修文件和物业使用说明文件；

*物业管理所必需的其他资料，如业主名册、历年财务报表、维修养护记录、公共水电费分摊记录等。

2.物业共用部位及共用设施设备交接：

*对小区内的房屋主体结构、公共区域（楼道、大堂、停车场等）、共用设施设备（电梯、供水供电系统、消防系统、监控系统、绿化设施等）进行逐项检查、清点、登记，确保其处于正常运行或可说明的状态。

*对于存在的损坏或故障，应在交接清单中详细注明，并协商确定维修责任和费用承担。

3.财务交接：

*预收的物业服务费、停车费、公摊水电费等；

*业主缴存的专项维修资金（若由物业服务企业代管）；

*属于