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2025年房地产估价师《估价方法》测试卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

简述市场法估价的主要步骤及其核心思想。

二、

某宗收益性房地产预计未来三年每年的净收益分别为100万元、110万元和120万元，从第四年开始，净收益将稳定在130万元/年。假设该房地产的收益年限为40年，适用的折现率为10%。请计算该房地产的收益价格。（计算结果保留两位小数）

三、

在运用成本法估价时，如果评估的是建筑物，且建筑物已使用多年，其重置成本低于市场价值，应如何处理？请说明理由。

四、

假设开发法适用于评估具有开发潜力的土地或在建工程。请简述假设开发法的基本原理，并说明其在计算开发完成价值时，通常需要估算哪些主要成本和费用。

五、

某估价对象为一栋可出租的写字楼，当前市场租金水平为每月每平方米建筑面积80元，空置率为10%。该写字楼的建筑面积为10000平方米，预计运营费用率为租金收入的30%。假设该写字楼的土地使用权年限为40年，从当前时点起已使用8年，剩余年限为32年。若采用收益法估价，请简述确定该写字楼未来收益、运营费用、折现率等参数时应考虑的主要因素。

六、

试比较市场法和收益法在房地产估价中的主要区别，并说明在何种情况下，单独运用市场法或收益法可能存在局限性，需要结合其他方法进行补充或修正。

七、

简述确定房地产估价报告使用期限应考虑的主要因素。

八、

某估价机构承接了一项房屋拆迁补偿评估业务。在选用估价方法时，估价师小王建议采用市场法，估价师小李则建议采用成本法。请分析两位估价师提出不同方法建议的可能原因，并说明在确定最终采用哪种估价方法时，应遵循哪些原则或考虑哪些因素。

试卷答案

一、

市场法估价的核心思想是替代原则，即通过寻找在价值时点市场上与估价对象具有相似性且自愿交易的房地产（可比案例）作为参照物，对可比案例的交易价格进行修正，从而推算出估价对象的价值。主要步骤通常包括：收集可比案例、选取可比案例、对可比案例的交易价格进行修正（如交易日期修正、区域因素修正、个体因素修正等）、确定比准价格、最终确定估价对象价值。

二、

计算过程如下：

P=100/(1+10%)^1+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+130/[10%*(1+10%)^3*(1-1/(1+10%)^(40-3))]

=100/1.1+110/1.21+120/1.331+130/[0.1*1.331*(1-1/1.5735)]

=90.91+90.91+90.16+130/(0.1331*0.6353)

=272.98+130/0.0849

=272.98+1527.27

=1800.25(万元)

三、

在运用成本法估价时，如果评估的是建筑物且其重置成本低于市场价值，通常应采用重置成本作为计算建筑物价值的基础。理由是：成本法的基本原理是假设重新构建一个与估价对象完全相同的全新建筑物所需的成本，或修复、重建现有建筑物至全新状态所需的成本。如果重置成本（反映当前构建相同新建筑物的成本）低于市场价值（通常指现有状况下的价值），表明估价对象可能存在功能性或经济性过时以外的增值因素，或者市场对其现有状况的价值认可度较高。但最终价值应以市场价值为导向，即不能简单地以低于市场价值的重置成本加上土地价值来确定，而应结合市场比较法等市场法手段，评估现有状况下的市场价值，或者确认低重置成本背后的合理价值支撑。简单地说，当重置成本低于市场价值时，应尊重市场价值，以重置成本作为价值底限，并通过市场比较等方法确定最终价值。

四、

假设开发法的基本原理是“倒算法”，即先预测估价对象开发完成后的价值（或售价），再扣除其开发建设过程中预计将会发生的各项成本、费用、税金及利润等，从而求取估价对象在当前状态下的价值。其核心是“预期原理”，即估价对象的价值取决于其未来开发完成后的价值和实现这一价值所必需的各项成本、费用的差额。在计算开发完成价值时，通常需要估算的主要成本和费用包括：土地取得成本（若需重新获取土地使用权）、前期费用（如规划设计、勘察、可行性研究等）、建安工程费用（建造建筑物或完成工程的投资）、管理费用（开发过程中的行政、管理、营销费用）、销售费用（预售、销售过程中的广告、推广等费用）、财务费用（开发贷款利息等）、税费、不可预见费、开发利润等。

五、

确定未来收益时，主要考虑因素包括：房地产的市场租金水平、估价对象的区位、用途、档次、面积、空置率（或出租率）、租约情况、市场竞争状况等。确定运营费用时，主要考虑因素包括：管理费、维修费、保险费、房产税、物业费（若包含）、水电费、绿化养护费、清洁费、保安费等，通常以租金收入的一定比例估算