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2025住宅租赁合同转租押金协议

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一、

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，结合住宅租赁转租的实践，请简述转租人应具备哪些基本条件？住宅租赁合同中的押金条款通常应包含哪些核心内容？

二、

假设某住宅租赁合同约定，承租人有权转租房屋，但需另行签订转租协议。现承租人欲将房屋转租给他人，并拟定的转租押金协议中包含以下条款：转租押金为原租赁押金的100%；转租期间，因转租人或其使用人的故意或重大过失造成房屋损坏的，出租人有权从转租押金中直接扣除维修费用，无需事先通知转租人；协议期满或解除后，无论租赁关系如何终止，出租人将在5个工作日内退还剩余转租押金。请分别评述上述三个条款的合法性及合理性，并说明理由。

三、

2025年，某地出台了新的地方性法规，明确规定住宅租赁转租押金实行政府指导价上限管理，并要求出租人设立专用账户进行代收代管。现有一份2024年签订的转租押金协议，其押金数额高于新规上限，且未约定押金代管。若转租关系在2025年期间发生纠纷，出租人要求按照原协议扣除押金用于赔偿损失，转租人则依据新法规要求降低押金数额并主张其权利。请分析双方可能的法律依据及争议焦点，并提出你认为较为合理的处理思路。

四、

某住宅租赁合同转租押金协议中约定，若转租人在转租期间违反原租赁合同约定，给出租人造成损失的，出租人有权要求转租人承担赔偿责任，并从转租押金中予以扣除。同时协议还约定，若因房屋本身存在结构性问题导致租赁合同无法继续履行，出租人应退还全部押金。请分析这两个条款是否存在潜在冲突？若存在，可能导致哪些法律风险？如何修改或补充条款以减少风险？

五、

结合当前租赁市场及法律环境，请论述在住宅租赁转租活动中，签订规范的押金协议对于出租人、转租人以及第三方（如次承租人）各自的意义何在？并指出在协议中应特别关注哪些风险点。

试卷答案

一、

转租人应具备的基本条件通常包括：①获得原租赁合同出租人的书面同意；②转租的人数不得超过原租赁合同约定的最大承载人数（如适用）；③转租行为不违反原租赁合同关于房屋使用目的、方式等的约定。

住宅租赁合同中的押金条款核心内容一般应包含：①押金的数额（不得超过合同定金规定或法定上限）；②押金的收取方和保管方式（是否代管、保管责任）；③押金的用途（主要用于抵偿承租人违约造成的损失）；④押金的退还条件和流程（退还的时间、金额、扣除项目及计算方式）；⑤因第三方责任造成损失的，押金能否被扣除以及扣除的规则。

二、

1.转租押金为原租赁押金的100%：该条款的合法性取决于原租赁合同及转租协议是否对此有明确约定。若约定不明或违反了关于押金不得超过合同定金数额的规定，则可能不合理或无效。合理性方面，若转租风险高于原租赁，设置更高押金有一定合理性，但需考虑与押金主要功能（担保履行）是否匹配。

2.出租人有权从转租押金中直接扣除因转租人或其使用人故意或重大过失造成房屋损坏的维修费用，无需事先通知转租人：该条款合法性存疑。根据合同法及民法典原则，出租人行使扣除权应遵循公平、诚信原则，通常需事先通知转租人损坏情况、拟扣除金额及依据，给予转租人解释、说明或提供证据的机会。直接扣除可能构成对转租人财产权的侵犯，除非法律有特别规定或双方有明确且合法的约定。

3.协议期满或解除后，无论租赁关系如何终止，出租人将在5个工作日内退还剩余转租押金：该条款通常具有合法性。明确了押金退还的时间限制，符合效率原则，保护了转租人的财产权。关键在于“无论租赁关系如何终止”的表述是否过于绝对，需结合具体情况判断是否排除了因转租人明确违约（如欠费、非法使用等）导致的押金抵扣情形。

三、

双方可能的法律依据及争议焦点：

*出租人依据：原转租押金协议约定、转租人的违约行为（依据原合同或转租协议）、损失事实。

*转租人依据：新出台的地方性法规（关于押金上限和代管要求）。

*争议焦点：新法规的效力级别及适用retroactive（向后追溯）效力；原协议约定的押金数额是否因违反新法规而无效或应被调整；新法规要求的代管是否影响原协议的执行。

处理思路：

*优先适用新法规。地方性法规作为特别法，通常优于一般性规定。新法规规定了上限和代管，原协议若违反，则应按新规调整押金数额并设立代管账户。

*押金退还规则应综合考虑。即使因违约需扣除部分押金，扣除的数额也应以不超过新规认可的押金上限为限。新法规关于代管的要求，可能影响出租人直接从押金中扣除的权利行使程序。

*协商优先。建议双方就押金调整、代管方式、损失分担等进行协商。

*法律途径备选。若协商不成，可依据新法规及合同约定向法院提起诉讼或申请仲裁。

四、

两条款存在潜在冲突。第一个条款赋予