租赁合同要求支付租金的法律规定.docxVIP

一、法律依据

《民法典》第703条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

核心：支付租金是承租人的核心义务。

《民法典》第721条

承租人应按约定支付租金；无约定或约定不明的，依《民法典》第510条（补充协议或交易习惯）→仍不能确定的：

租赁期限不满1年：在租赁期届满时支付；

租赁期限1年以上：每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，在租赁期届满时支付。

二、租金支付规则

1.支付时间与方式

约定优先：以合同明确约定的时间、方式（如月付、季付、银行转账）为准；

无约定：依上述第721条规则执行。

2.逾期支付的后果

《民法典》第722条：

承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可催告其在合理期限内支付；逾期仍不支付的，出租人有权解除合同。

实务要点：

催告需以书面形式（如函件、短信、邮件），并保留证据；

“合理期限”通常为15-30日（司法裁量参考）。

3.特殊情形下的租金调整

《民法典》第724条：

因第三人主张权利导致承租人无法使用租赁物的，承租人可以请求减少租金或不支付租金。

《民法典》第729条：

因不可归责于承租人的事由（如不可抗力、租赁物部分损毁），承租人可以请求减少租金或解除合同。

三、出租人的救济措施

要求继续履行

可起诉要求承租人支付欠付租金及逾期利息（利息计算通常参照LPR）。

解除合同并索赔

承租人经催告后仍不支付租金，出租人可解除合同；

合同解除后，可要求承租人返还租赁物、支付欠租及赔偿损失（如空置期租金损失）。

行使留置权（特定情形）

若合同约定承租人的财物可作租金担保，出租人可依法留置该财物（需注意不得损害第三方权益）。

四、承租人的抗辩权

租赁物存在瑕疵

若租赁物质量问题影响正常使用，承租人可要求减少租金或维修（《民法典》第712-713条）；

若出租人未履行维修义务，承租人可自行维修并要求出租人承担费用或从租金中扣除。

出租人违约

如出租人未按约定交付租赁物或擅自收回房屋，承租人可主张拒付租金或解除合同。

五、诉讼时效与证据要求

诉讼时效

租金请求权适用3年普通诉讼时效，自每期租金到期之日起算；

持续拖欠租金的，可对最近3年内的欠租主张权利。

关键证据

租赁合同原件；

租金支付记录（银行流水、收据）；

催款通知及送达凭证（如EMS回执、聊天记录）；

租赁物现状证明（照片、视频）。

六、实务建议

合同条款设计

明确约定租金金额、支付时间、逾期违约金（一般不超过LPR的4倍）；

增设“提前解约条款”（如欠租超15日可单方解除）。

争议解决步骤

第一步：发送书面《租金催收函》，限定15日内付清；

第二步：若未履行，发出《解除合同通知书》；

第三步：起诉至法院，主张欠租、违约金及房屋占用费（合同解除后至实际腾退日的费用）。

风险防范

商铺、厂房租赁建议办理租赁备案；

定期检查租赁物使用情况，避免承租人失联或转移财产。

附：法律条文索引

《民法典》第703条、第721-722条、第724条、第729条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17-18条（租金调整规则）