房地产项目法律尽职调查指引附件02-访谈笔录.docxVIP

一、访谈对象基本信息

*姓名：

*职务/职称：

*工作单位：（项目公司/控股股东/相关政府部门/其他关联方，请注明）

*负责事项/与项目关系：（例如：项目公司总经理，负责项目全面运营；或，XX市自然资源和规划局XX科室负责人，分管项目所在区域土地出让工作等）

*联系方式：（办公电话/邮箱，按实际情况填写）

*访谈日期：年月日时分至时分

*访谈地点：

*访谈人：（姓名、单位、职务）

*记录人：（姓名、单位、职务）

*在场其他人员：（如有，请注明姓名、单位、职务）

二、访谈目的

本次访谈旨在就【项目名称】（以下简称“本项目”）的法律状况进行尽职调查，核实与项目相关的法律文件、审批程序、权利义务、潜在风险及其他相关信息，以协助委托方全面了解项目法律背景。

三、访谈核心内容纪要

（注：以下问题及回答为示例性引导，访谈人员应根据实际情况灵活调整、深入追问，并确保记录的准确性和完整性。对于关键信息，应尽可能要求提供书面佐证材料。）

（一）项目概况与背景

1.请您简要介绍一下本项目的基本情况，包括但不限于项目立项背景、开发主体、项目定位、主要建设内容及规模、当前开发进度等。

*答：

2.项目公司（即开发主体）的股权结构如何？各股东的出资情况、实际控制人是谁？是否存在股权代持或其他特殊股权安排？

*答：

3.项目公司的历史沿革中，是否发生过重大股权变更、合并分立、名称变更等情况？如有，请简述。

*答：

4.据您了解，本项目在获取土地使用权或立项审批过程中，是否存在任何特殊的背景、前提条件或政策支持？

*答：

（二）项目土地使用权及相关权属

1.本项目所占用土地的性质是什么？（出让/划拨/其他）土地使用权证是否已取得？证号是？使用权人是谁？

*答：

2.土地出让合同（或划拨决定书）的主要内容，包括出让金（或补偿、安置等费用）金额、支付进度、土地使用年限、规划条件（容积率、绿化率、建筑密度等）是怎样的？上述款项是否已全部缴清？

*答：

3.土地使用权是否存在抵押、查封、共有或其他任何权利限制或负担？如有，请详细说明其原因、金额、期限及现状。

*答：

4.土地的实际状况与出让合同（或划拨决定书）及规划文件是否一致？是否存在闲置土地的风险或情形？

*答：

5.项目用地范围内是否涉及土地征收、拆迁安置补偿？相关工作是否已全部完成？是否存在未解决的拆迁遗留问题或潜在纠纷？

*答：

6.项目用地的界址是否清晰？与周边地块是否存在相邻权纠纷或其他权属争议？

*答：

（三）项目审批及合规性

1.本项目目前已取得的主要审批文件有哪些？（如立项批复、规划许可证、施工许可证、预售许可证等）请说明各证的编号、核发机关及有效期。

*答：

2.各项审批手续的办理过程是否顺利？是否存在任何实质性障碍或需要补办、整改的情形？

*答：

3.项目的规划设计是否符合国家及地方的最新规划政策和环保要求？是否已通过环境影响评价？

*答：

4.项目建设是否严格按照已批准的规划和设计进行？是否存在擅自变更规划、超建、违建等情况？如有，是否已补办相关手续？

*答：

5.据您所知，项目在开发建设过程中，是否存在因违反相关法律法规而受到行政处罚的情况？

*答：

（四）项目建设及工程

1.项目的勘察、设计、施工、监理单位分别是哪些？相关单位是否具备相应的资质？招投标程序是否合法合规？

*答：

2.项目建设工程施工合同的主要条款，包括工程范围、工期、价款、付款方式、质量标准、违约责任等是如何约定的？目前合同履行情况如何？

*答：

3.项目工程款的支付进度如何？是否存在拖欠工程款、农民工工资的情况或风险？

*答：

4.项目是否已办理工程质量监督手续和安全监督手续？工程质量是否符合国家标准？是否发生过质量事故或重大安全事故？

*答：

5.项目目前的形象进度如何？是否存在工期延误？如延误，原因是什么？

*答：

6.项目是否已完成竣工验收备案？如未完成，预计何时完成？是否存在影响验收的因素？

*答：

（五）项目销售/运营及合同

1.本项目的销售（或招商、运营）情况如何？是否已取得预售许可证（针对销售型物业）？销售价格、优惠政策等是否符合相关规定？

*答：

2.已签署的商品房买卖合同（或租赁合同）的主要条款是否规范？是否存在可能引发纠纷的格式条款或不公平条款？

*答：

3.客户付款方式主要有哪些？按揭贷款的银行是哪些？按揭办理情况如何？

*答：

4.是否存在已售物业的退房、索