2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1112）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照（）、法定最高年期和某种估价方法评估的区域平均价格。

A.商业用途

B.住宅用途

C.不同用途

D.工业用途

答案：C

解析：根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），基准地价是针对不同土地用途（如商业、住宅、工业等）分别评估的区域平均价格，因此正确选项为C。A、B、D仅对应单一用途，不符合“不同用途”的定义。

市场比较法中，交易情况修正是为了排除（）对价格的影响。

A.市场波动

B.特殊交易行为

C.区域环境变化

D.土地使用年限差异

答案：B

解析：交易情况修正的核心是消除交易行为中的特殊因素（如亲友间交易、急买急卖等）对价格的干扰，使比较案例价格更接近正常市场水平。A属于交易日期修正内容，C属于区域因素修正，D属于个别因素修正，故正确选项为B。

收益还原法中，综合还原率的计算公式为（）。

A.土地还原率×土地价格占比+建筑物还原率×建筑物价格占比

B.土地还原率+建筑物还原率

C.（土地还原率+建筑物还原率）/2

D.土地还原率×建筑物价格占比+建筑物还原率×土地价格占比

答案：A

解析：综合还原率需考虑土地与建筑物的价值占比及各自还原率，公式为“土地还原率×土地价格占比+建筑物还原率×建筑物价格占比”（《城镇土地估价规程》）。B、C、D均未体现价值占比的权重影响，错误。

剩余法评估待开发土地价格时，若开发项目为商品房，则开发完成后的总价值应采用（）估算。

A.成本逼近法

B.市场比较法

C.路线价法

D.长期趋势法

答案：B

解析：商品房开发完成后的价值属于房地产市场价值，应通过市场比较法或收益法估算（《城镇土地估价规程》）。成本逼近法适用于新开发土地，路线价法适用于临街土地，长期趋势法用于预测价格变动，故正确选项为B。

成本逼近法中，土地增值收益的计算基数通常为（）。

A.土地取得费+土地开发费

B.土地取得费+土地开发费+利息+利润

C.土地开发费+利息+利润

D.土地取得费+利息+利润

答案：B

解析：土地增值收益是土地由农用地转为建设用地的增值部分，计算基数为“土地取得费+土地开发费+利息+利润”（《城镇土地估价规程》）。A未包含利息和利润，C、D遗漏关键成本项，错误。

城镇土地分等定级的主要因素不包括（）。

A.自然因素（如地形、水文）

B.经济因素（如GDP、产业结构）

C.社会因素（如人口密度、公共服务）

D.政策因素（如土地供应计划）

答案：D

解析：城镇土地分等定级的主要因素包括自然、经济、社会因素（《城镇土地分等定级规程》）。政策因素属于外部影响，非分等定级的直接评价因素，故正确选项为D。

根据《土地估价报告规范格式》，土地估价报告的有效期一般为（）。

A.6个月

B.1年

C.2年

D.3年

答案：B

解析：《土地估价报告规范格式》明确规定，估价报告有效期原则上不超过1年（自估价基准日起算）。其他选项不符合规范要求，错误。

路线价法中，深度修正的理论依据是（）。

A.替代原则

B.预期收益原则

C.区位收益递减规律

D.贡献原则

答案：C

解析：路线价法通过深度修正反映土地临街深度对地价的影响，其核心是“区位收益递减规律”（离街道越远，土地利用价值越低）。替代原则是市场比较法的基础，预期收益原则用于收益法，贡献原则用于部分估价，故正确选项为C。

划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的关系为（）。

A.划拨价格=出让价格+土地出让金

B.划拨价格=出让价格-土地出让金

C.划拨价格=出让价格×土地出让金率

D.划拨价格=出让价格÷土地出让金率

答案：B

解析：划拨土地使用权未缴纳土地出让金，其价格等于出让土地使用权价格扣除应缴纳的土地出让金（《划拨土地使用权管理暂行办法》）。A、C、D公式逻辑错误，正确选项为B。

土地估价师执业时应遵循的基本原则不包括（）。

A.独立原则

B.客观原则

C.公正原则

D.盈利原则

答案：D

解析：《土地估价师职业道德准则》规定，估价师需遵循独立、客观、公正原则。盈利原则是企业经营目标，非执业基本原则，故正确选项为D。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

影响土地价格的区域因素包括（）。

A.交通便捷度

B.城市经济发展水平

C.环境质量（如噪音、空气质量）

D.基础设施配套（如供水、供电）

答案：ACD

解析：区域因素指估价对象所在区域的具体条件，包括交通、环境、基础设施等（《城镇土地估价规程》）。B属于一般因素（宏观经济条件），不属于区域因素，故正确选项为ACD。

收益还原法中