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房产买卖违约赔偿案例

引言

房产买卖作为涉及金额大、法律关系复杂的民事行为，始终是民事纠纷的高发领域。在交易过程中，因市场波动、政策调整或当事人主观失信等因素，违约行为屡见不鲜。从“卖方临时加价拒不过户”到“买方贷款失败无理由解约”，从“隐瞒房屋重大瑕疵”到“一房二卖”，各类违约情形不仅破坏交易信任，更可能引发高额赔偿纠纷。本文通过梳理常见违约类型、解析典型案例、探究赔偿计算逻辑及司法实践难点，为理解房产买卖违约赔偿提供全景式参考，帮助交易双方规避风险、明确责任边界。

一、房产买卖常见违约类型及典型表现

房产交易流程长、环节多，违约行为可能发生在从签约到过户的任一阶段。根据违约主体不同，可分为卖方违约与买方违约两大类；按违约性质划分，又可细分为拒绝履行、延迟履行、不完全履行等形态。不同类型的违约行为，直接影响后续赔偿责任的认定与计算。

（一）卖方常见违约行为

卖方作为房屋所有权人，在交易中掌握更多信息优势，其违约行为多与利益驱动或信息隐瞒相关。实践中，以下三种情形最为典型：

“一房二卖”引发的根本违约

卖方在与买方签订购房合同后，因房价上涨或第三方出价更高，将同一房屋再次出售给他人并办理过户登记。此类行为直接导致原合同无法履行，属于严重违约。例如某年某城市案例中，李某与张某签订购房合同，约定以300万元出售房屋，张某支付定金20万元并准备贷款。合同签订后1个月，当地房价上涨15%，李某见有利可图，将房屋以350万元卖给王某并完成过户。张某起诉要求李某赔偿，法院认定李某构成根本违约，需承担双倍返还定金及房屋差价损失。

拖延履行过户义务

部分卖方因户口迁移、抵押未解除等原因，在合同约定的过户期限内拒绝或延迟办理产权转移登记。例如赵某与钱某签订合同，约定“过户手续需在合同签订后60日内完成”，但赵某因原房屋租客拒绝腾退（实际为虚构理由），逾期3个月仍未配合过户。钱某多次催告无果后起诉，法院认定赵某构成延迟履行，需按合同约定支付每日万分之五的违约金，直至实际过户日止。

隐瞒房屋重大瑕疵

卖方故意隐瞒房屋存在质量问题（如漏水、凶宅、抵押未解除等），导致买方在过户后发现问题要求解约或赔偿。例如孙某出售一套二手房时，未告知买方周某该房屋曾发生过非正常死亡事件（当地民俗视为“凶宅”）。周某入住后得知真相，以“重大误解”和“欺诈”为由起诉，法院认定孙某未履行如实告知义务，判决合同解除，孙某需返还购房款并赔偿装修损失及精神损害抚慰金。

（二）买方常见违约行为

买方违约多与支付能力不足、政策限制或主观悔约相关，核心表现为未按约定支付房款或无理由解除合同。

逾期支付购房款

买方因贷款审批失败、资金周转困难等原因，未在合同约定的时间节点支付首付款或尾款。例如吴某与郑某签订合同，约定“首付100万元需在合同签订后15日内支付”，但吴某因个人征信问题被银行拒贷，逾期20天才凑齐首付款。郑某主张吴某违约，要求按合同约定支付每日千分之一的违约金。法院审理认为，吴某虽因客观原因延迟，但未及时通知郑某协商解决方案，构成违约，需支付违约金（以100万元为基数，按日千分之一计算20天）。

无正当理由解除合同

买方因房价下跌、家庭变故等主观原因，在无合同约定或法定解除权的情况下要求解约。例如王某与陈某签订合同，约定以280万元购买房屋，王某支付定金15万元后，因听说周边规划有变（后证实为谣言），要求解除合同并退还定金。陈某拒绝后起诉，法院认定王某无正当理由解约构成违约，定金不予退还；若陈某主张实际损失超过定金，还可要求王某赔偿差额部分。

拒绝配合办理贷款/税费手续

买方在需要贷款支付房款时，故意拖延提交贷款材料或拒绝配合办理资金监管、税费缴纳等手续，导致交易停滞。例如周某与林某约定“买方需在合同签订后10日内向银行提交贷款申请”，但周某因对房价走势产生疑虑，逾期1个月仍未提交材料。林某催告后，周某明确表示“不想买了”，法院认定周某构成预期违约，需承担违约责任。

二、典型违约赔偿案例深度解析

为更直观理解违约赔偿的裁判逻辑，本节选取两起具有代表性的案例，从案情梳理、争议焦点到法院裁判思路逐一拆解。

（一）案例一：卖方“一房二卖”的高额赔偿案

案情概述：某年，卖方刘某与买方杨某签订《房屋买卖合同》，约定刘某将位于某小区的房屋以420万元出售给杨某，杨某支付定金30万元，剩余房款通过贷款支付，过户时间为合同签订后90日。合同签订后第60日，刘某得知同小区房屋单价上涨8%，遂与第三方孙某签订《房屋买卖合同》，以480万元价格出售同一房屋，并于3日后办理过户登记。杨某发现后起诉，要求解除合同、双倍返还定金（60万元）、赔偿房屋差价损失（60万元）及中介费5万元。

争议焦点：

刘某“一房二卖”是否构成根本违约？

杨某主张的房屋差价损失是否应支持？

中介费是否属于违约赔偿范围？

法院