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正式购房合同

一、合同签订前的审慎准备

在正式签署购房合同之前，充分的准备工作是规避潜在风险的第一道防线。

（一）核查开发商资质与项目合法性

购房者首要任务是核实开发商是否具备合法的开发经营资格。应要求开发商出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》（现房为《商品房销售许可证》），通常称为“五证”。这些证件是项目合法性的根本保障，缺少任何一项都可能导致后续无法办理产权证书，甚至引发合同无效的风险。同时，还应关注开发商的企业信誉、过往项目的建设及交付情况，以评估其履约能力。

（二）明确房屋基本情况与交易条件

在签订合同前，购房者应对欲购房屋的位置、户型、面积（建筑面积、套内建筑面积及公摊面积）、朝向、楼层、装修标准（如为精装修房）、小区规划、配套设施等有清晰的了解。对于面积，尤其要注意合同约定面积与实际测绘面积可能存在的差异及处理方式。交易条件方面，需明确房屋单价、总价款、付款方式（一次性付款、分期付款、按揭贷款）、付款时间节点、税费承担方式等核心内容，并与开发商达成一致。

（三）仔细审阅合同文本

目前，各地通常会使用住建部门制定的制式《商品房买卖合同》文本，这类文本条款相对规范，能在一定程度上保护购房者权益。但开发商往往会在此基础上附加补充协议，或对制式合同中的选择性条款、空白条款进行填写。购房者务必在签订前，仔细审阅合同的每一个条款，特别是补充协议部分，对不理解或有异议的条款，应及时向开发商提出，并要求其作出明确解释或修改。切勿轻信口头承诺，任何重要约定都应落实到书面合同中。

二、合同核心条款的深度解析与风险提示

正式购房合同的条款众多，以下将对其中最为关键的条款进行详细解读，并提示潜在风险。

（一）当事人信息条款

合同首部应明确买卖双方的基本信息。购房者需核对开发商的全称、注册地址、统一社会信用代码、法定代表人等信息是否与“五证”一致。个人购房者则需填写真实、准确的姓名、身份证号码、联系方式等。若为共同购房，所有共有人的信息均应列明，并明确共有方式（共同共有或按份共有）。

风险提示：信息错误可能导致合同主体不清，影响合同效力或后续产权登记。

（二）项目建设依据与房屋基本情况条款

此条款主要载明房屋所在项目的土地使用依据（如国有土地使用证编号）、建设工程规划许可证编号等，以证明项目的合法性。房屋基本情况则包括房屋地址、楼栋号、单元号、房号、结构、用途（住宅、商业等）、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等。建筑面积、套内建筑面积的差异处理方式是核心内容，通常约定在一定误差范围内（如±3%）多退少补，超出部分如何处理（如购房者有权解除合同或由开发商承担），不足部分如何补偿等，均需明确约定。

风险提示：公摊面积的构成应清晰，避免开发商随意扩大公摊。面积差异处理方式约定不明，易引发后续纠纷。

（三）房屋价款及支付方式条款

该条款是合同的核心经济条款，需明确房屋单价（通常以每平方米建筑面积或套内建筑面积计算）、总价款。支付方式应详细列明，如一次性付款的，需写明付款时间和金额；按揭贷款的，则需明确首付款金额、支付时间，以及贷款金额、贷款银行、贷款方式（商业贷款、公积金贷款或组合贷款）、放款时间等。同时，应约定收款账户信息及开具发票的义务和时间。

风险提示：按揭贷款无法获批的情况下，合同如何履行（如解除合同、变更付款方式），应有明确约定，以避免购房者因无法贷款而承担违约责任。

（四）房屋交付条款

交付条款是保障购房者按时入住的关键。应明确约定交付期限（具体到年、月、日）、交付条件。交付条件通常包括房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋符合合同约定的装修标准（如有）、已满足合同约定的其他交付条件（如通水、通电、通气等）。交付程序方面，开发商应提前通知购房者收房，购房者应在约定期限内对房屋进行验收，验收合格的签署收房文件，存在质量问题的，开发商应在约定期限内修复。

风险提示：交付条件必须明确且符合法定标准，避免开发商以“单体验收合格”等非法定条件交付。延期交付的违约责任（如按日支付已付房款万分之几的违约金，逾期超过一定天数购房者有权解除合同等）应清晰、具体、具有可操作性。

（五）产权登记条款

办理不动产权属登记是购房者取得房屋所有权的法定程序。合同中应明确约定开发商协助办理产权登记的期限（通常自房屋交付之日起或合同签订之日起一定期限内）、需由购房者提供的资料、税费承担方式以及逾期办理的违约责任。若因开发商原因导致购房者不能在约定期限内取得不动产权证书的，购房者有权要求开发商支付违约金，情节严重的，可要求解除合同并赔偿损失。

风险提示：此条款是防范“一房多卖”、开发商违规抵押等风险的重要保障，务必明确期限及违约责任。

（六）质量标准与保修条款

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