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房产代持协议争议处理

引言

房产代持作为一种特殊的财产管理模式，在现实生活中并不鲜见。它通常指实际出资人（隐名方）因政策限制、隐私保护或其他原因，委托他人（显名方）以其名义购买房产，并约定房产实际权利归隐名方所有的行为。这种模式虽能满足部分特殊需求，却因涉及物权公示与实际权利的分离，天然存在法律风险。近年来，随着房地产市场价值波动加剧、家庭财产关系复杂化，因代持协议引发的争议数量显著上升，争议类型也从单纯的权属确认扩展至处分权纠纷、债务牵连等多维度。如何妥善处理此类争议，既关系到当事人合法权益的保护，也影响着市场交易秩序的稳定。本文将围绕房产代持协议争议的法律性质、常见类型及处理路径展开深入探讨，以期为实践提供参考。

一、房产代持协议的法律性质与效力基础

要处理代持协议争议，首先需明确其法律性质及效力边界。代持行为本质上是隐名方与显名方之间的民事法律行为，其核心是双方通过合意建立的权利义务关系。

（一）代持协议的法律定位

从法律关系看，代持协议属于无名合同，其内容通常包含委托代理、财产归属约定等多重要素。根据《民法典》第464条“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议”之规定，只要协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，即应认定为有效。实践中，法院多将代持协议定性为“委托合同”或“隐名代理合同”，但需注意其与普通委托合同的区别——普通委托通常涉及具体事务的处理（如代为购房），而代持协议的核心是对物权归属的内部约定，具有更强的身份属性和财产管理属性。

（二）协议效力的关键审查点

代持协议的效力是争议处理的基础。司法实践中，法院主要从以下三方面审查：

其一，协议目的是否合法。若代持是为规避限购、限贷、税收征管等政策（如非本地户籍人员借名购房规避限购），则可能因“以合法形式掩盖非法目的”被认定无效。例如，某案例中隐名方为规避当地“社保满5年”的购房资格限制，与显名方签订代持协议，法院最终以损害社会公共利益为由判定协议无效。

其二，意思表示是否真实。若显名方受欺诈、胁迫签订协议，或隐名方未明确披露代持意图（如子女擅自以父母名义购房后主张代持），可能因意思表示不真实导致协议可撤销。

其三，是否违反物权法定原则。需注意，代持协议仅约束合同双方，不能直接对抗善意第三人或否定物权登记的公示效力。换言之，协议有效仅意味着隐名方有权依据协议向显名方主张权利，但不当然产生物权变动的法律效果。

二、房产代持协议常见争议类型及成因

代持关系中，隐名方与显名方的权利义务高度依赖协议约定，而外部因素（如房产增值、债务纠纷、家庭关系变化）常打破平衡，引发以下典型争议：

（一）权属确认争议：“谁才是真正的产权人”

这是最基础也最常见的争议类型。隐名方通常主张“虽登记在显名方名下，但实际由自己出资并享有所有权”，而显名方可能以“登记即确权”为由抗辩。争议的核心在于，如何通过证据证明“实际权利与登记权利分离”的事实。例如，某案件中隐名方提供了完整的购房款转账记录、装修费用支付凭证、物业费缴纳单据，甚至有双方签署的代持协议，最终法院结合“实际占有使用”的事实，支持了隐名方的权属主张；但另一案例中，隐名方仅能提供部分出资凭证，且代持协议缺失关键条款（如未明确约定“权属归隐名方”），法院则以“证据不足以推翻登记公示效力”为由驳回其诉求。

（二）擅自处分争议：显名方“无权处分”的法律后果

显名方作为登记产权人，对外具有处分房产的“权利外观”，可能出现擅自出售、抵押房产的情况。此时隐名方的权利如何救济，需区分第三人是否善意：若第三人为善意（不知代持关系存在且支付合理对价），根据《民法典》第311条关于善意取得的规定，第三人可取得房产所有权或抵押权，隐名方仅能向显名方主张违约赔偿；若第三人明知代持关系仍交易，则可能被认定为恶意串通，隐名方有权要求确认处分行为无效并追回房产。例如，某显名方因债务纠纷将代持房产抵押给债权人，债权人在签订抵押合同时已知晓代持协议存在，法院最终认定抵押行为无效，隐名方的所有权得以保留。

（三）债务牵连争议：代持房产被“无辜”执行

当显名方对外负债时，债权人可能申请法院查封、执行登记在其名下的代持房产。此时隐名方需通过执行异议之诉主张权利，但举证难度较大。法院审查的重点包括：代持协议是否有效、隐名方是否实际占有房产、是否存在规避执行的恶意。若隐名方在债务形成前已签订合法有效的代持协议，并实际占有房产，且未与显名方恶意串通逃避债务，法院可能支持其排除执行的请求；反之，若代持协议签订于债务形成后，或隐名方未实际占有房产，则可能被认定为“借代持转移财产”，无法排除执行。

（四）税费争议：代持关系解除时的成本纠纷

代持关系终止时（如隐名方要求显名方过户），通常涉及房产转移登记的税费承担问题。若协议未明确约定税费由谁承担，可能引发