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【老会计经验】根据购房目的进行税收筹划

现在，房地产价格是最热门的话题房屋的价格蹭蹭的往上涨，

牵动了大多数想要购房者的神经为了稳定住房的价格，最近，

国家出台了系列的调控政策，其中关于税收的调控政策，直接打

击了一些房屋投资者国家的宏观调控政策以及房屋市场价格的

变化，都不为我们这些普通老百姓所控制，我们所能做的就是对

现有市场进行分析，结合一些税收政策的利用，为大家节省买、

卖房屋的支出提供指导

我们认为，房屋的税收筹划应紧紧和购买者持有房屋的目的相

联系，才能做到有的放矢，最大程度上节省税收开支为此，我

们根据购房目的的不同将税收筹划分为自住型税收筹划与投资

型税收筹划一、自住型税收筹划（一）根据房产新政选择

房屋大小如果，购买的房屋是自己居住，并不是为了将来转让

获取收益，那就需要从减少购置环节的税收去考虑如何节省税

收国家出台房地产新政的目的主要是为了打压高档房及房地产

投机，所以，要想享受优惠就必须了解当地的普通住宅的标准

如北京地区自国务院转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、

人民银行、税务总局、银监会七部委《关于做好稳定住房价格工

作的意见》后，出台了本市享受优惠政策的普通住宅标准，满足

住宅小区建筑容积率在L0含（）以上、单套建筑面积在140含（）

平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格

1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房，享受政策优惠

购买普通住宅可以享受契税减半征收的优惠政策!

老李想要买房，如果有两套房屋可供选择，一套面积为140平

米，一套为140.50平米，单价都为8000元/平米(假设这两套

住房除房屋面积外其他条件都符合普通住房的标准)，老李应该

选择购买哪一套呢？让我们来比较以下税负：

如果购买140平米的房子，为普通住宅，适用的契税税率为

1.5%,需缴纳的契税=140X8000X1.5%=16800元；购买

140.50平米的住房，超过了普通住宅的标准，适用的契税税率

为3%,需缴纳的契税=140.50X8000X3%=33720元，多出

来0.5平米就多缴纳契税16920元(33720-16800=16920元),

远远超过了0.5平米的购置价格。所以，通过比较老李购买了

面积140平米的房屋。(二)分解装修费，降低契税额近几

年，北京许多楼盘都喜欢销售精装修的房屋，把装修费列入总房

价里进行按揭，为业主省了不少首笔装修费用。可是，房地产新

政出台后，在普通住宅标准面积以上的住房契税高了一倍，加在

总房价里的装修费自然也征税。所以，为了减少契税金额，建

议购房者与开发商协商，把装修费单列在房价之外，虽然一次

性交付装修费，但可以省去不少契税。比如，一套150平方米

住宅，毛坯房均价7000元/平方米，装修标准费用1000元/平方

米。如果把装修费计算在房价里，需缴纳契税=(7000+1000)

X150X3%=36000元，如把装修费单列出来，需缴纳的契税

=7000X150X3%=31500,相比可节省契税4500元(36000-

31500=4500元)。(三)一次购买两套房，避免单套住宅超

标现在，有很多家庭还是几世同堂，家庭人口较多，如果购买

大面积的住宅，就不能享受契税的优惠政策；如果购买小面积的

住宅则不能满足需。怎么办？我们的建议是，在条件允许的

情况下一次购买两套房，然后把它打通。我们来比较一下税负：

购买一套面积为160平米，单价为8000元/平米的住宅，需

缴纳38400元的契税；如果，同时购买两套80平米的住宅单（

价相同），然后把它打通，需