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厂房及设备租赁合同

一、合同主体的审慎核查与明确

合同的订立始于主体。出租方与承租方的身份真实性、资质合法性及履约能力，是合同得以顺利履行的前提。

出租方：需明确其为厂房的合法权利人或有权转租人，并能提供相应的权属证明文件（如房产证、土地使用证或租赁合同及转租权证明）。对于设备，同样需要确认其所有权或合法租赁权，避免因权利瑕疵导致承租方无法正常使用，甚至卷入第三方纠纷。实践中，建议承租方要求出租方提供身份证明（自然人）或营业执照（法人/其他组织）、相关权属证书的复印件，并进行必要的核实。

承租方：亦需向出租方提供真实的主体信息，并确保其租赁厂房及设备的用途符合自身经营范围及相关法律法规的规定。若承租方为新设企业，其注册资本、股东背景等也可作为评估其履约能力的参考。

合同中应清晰列明双方的全称、法定代表人（或授权代表）、统一社会信用代码（或身份证号）、注册地址（或住所地）、联系方式等基本信息，确保法律文书的有效送达。

二、租赁标的物的清晰界定与描述

厂房及设备作为租赁的核心标的，其描述必须详尽、准确，避免歧义。

厂房部分：应明确厂房的具体坐落位置、建筑面积（以房产证或实际测量为准，并注明测量方式）、结构类型、层数、朝向、附属设施（如办公室、宿舍、水电煤气供应、消防设施、排污系统等）。尤为重要的是，需明确厂房的租赁用途，例如“仅限用于XX产品的生产加工”，并约定未经出租方书面同意，承租方不得擅自改变用途。对于厂房的现有状况，如是否存在损坏、瑕疵，建议在合同附件中以清单或照片、视频形式予以固定，并由双方签字确认，作为日后返还及责任划分的依据。

设备部分：这是相较于单纯房屋租赁更为复杂的一环。合同中应列明设备的详细清单，包括但不限于设备名称、品牌型号、规格参数、数量、序列号（如有）、购置日期、现状（新旧程度、运行状况、维修记录摘要）等。对于大型、精密或专用设备，其技术性能、操作要求、维护保养手册等资料的交付也应在合同中明确。同样，设备的交付状态需双方共同验收，并签署设备交接验收单，作为附件。对于设备的正常损耗与非正常损坏的界定标准，也应提前约定。

三、租赁期限的合理设定与相关约定

租赁期限的长短直接影响双方的权利义务安排。合同中应明确租赁的起始日期和终止日期。

起租日：通常有两种计算方式，一是以双方签署交付确认书之日起算，二是约定一个固定的日期。考虑到厂房可能需要装修、设备需要安装调试，可协商约定一定期限的“免租期”，免租期内承租方无需支付租金，但可能需要承担水电费等其他费用，具体需双方协商。

租赁期限：应根据承租方的生产规划、设备使用周期等因素综合确定。同时，需明确租赁期满后是否续租。若承租方有意续租，应约定其在租赁期满前一定期限（如两个月）内向出租方书面提出续租请求，以及续租的租金确定方式（如按届时市场行情协商或约定固定涨幅）。若双方未能就续租达成一致，承租方应按时返还租赁物。

四、租金及支付方式的明确约定

租金是合同的核心经济条款，必须清晰、无争议。

租金标准：应分别明确厂房和设备的租金金额，或合并计算的总租金。租金的计算基础（如厂房按平方米/月，设备按台/月或总打包价）也应说明。需注意租金是否含税，以及税金的承担方。

支付方式：常见的有按月、按季或按年支付。合同中需明确支付周期、每期租金的支付截止日、收款账户信息（户名、开户行、账号）。建议采用银行转账等可追溯的支付方式，并约定承租方支付租金后，出租方应在合理期限内开具相应发票。

逾期支付责任：需约定承租方逾期支付租金的违约责任，如按逾期金额的每日万分之几支付滞纳金，逾期超过一定天数（如15天），出租方有权采取的措施（如停水停电、解除合同并要求赔偿损失等）。

五、租赁保证金（押金）的规范处理

为保障出租方的权益，降低承租方违约风险，合同中通常会约定承租方支付一定金额的租赁保证金。

保证金的金额通常为一个月或数月的租金，具体数额由双方协商。合同中应明确保证金的支付时间、方式，以及保证金的用途——主要用于担保承租方履行合同项下的各项义务，如支付租金、水电费、违约金、赔偿因承租方原因造成的租赁物损坏等。

租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为或已结清所有应付款项、修复（或赔偿）了租赁物的损坏，出租方应在约定期限内（如30日内）将保证金无息退还承租方。保证金的扣除顺序和条件也应清晰约定。

六、租赁物的使用、维护与修缮责任

明确租赁期间租赁物的使用规范及维护修缮责任，是避免日后纠纷的关键。

承租方的使用义务：承租方应按合同约定的用途合理使用厂房及设备，遵守国家及地方关于安全生产、环境保护、消防等方面的法律法规，不得利用租赁物从事违法活动。未经出租方书面同意，不得擅自对厂房进行改建、扩建、拆除或改变结构，不得擅自将设备转租、转借、抵押、质押或进行处置。对于确需的装修或改造，应事先征得出租